confraternel

Norbert et 2 confrères Sandrine sa femme et Sylvain un ami, se sont installés en 95. Ces 3 médecins ont acquis le Rez de chaussée d’un immeuble Haussmannien dans le huitième arrondissement de Paris.
Ils ont réalisé des travaux et créé 3 lots indépendants, chaque lot de 60 m2 comprend cabinet, salle attente, secrétariat, salle de repos et WC.
Chaque médecin a investi 323.000 € dont 30.000€ de frais acquisition (frais notaire et agence). Chaque collègue apporte 123.000 € et emprunte 200.000€.
La totalité annuelle des charges foncières est de 5500 € /an et 4000 € d’intérêts d’emprunt .

Norbert a choisi de créer une SCI à l’IR et de se louer son bureau avec un loyer de 20.000€ par an.
Il déduira des loyers qu’il se verse les charges foncières et les intérêts d’emprunt, Le bilan de sa sci sera positif à la hauteur de 20OOO -9500 soit 10.500 €.
Après impôt il restera 5544€ car il devra acquitter 47,2% d’impôts(TMI : 30% + 17,2% prélèvements sociaux) .
10 ans après il aura remboursé 55.440 € avec le cash flow des loyers qu’il se verse.
10 ans après l’acquisition, l’immobilier s’est envolé dans le quartier, de plus les 3 associés avaient acheté à un prix très bas.
Des confrères s’installent en 2005 dans un immeuble voisin, ils disposent d’un espace identique loué à la vacation.
Chaque bureau rapporte au propriétaire, avec un statut de LLE, une redevance annuelle de 36.000 € !!.
Plusieurs agents immobiliers de la patientèle confirment le montant de ce loyer.
Norbert décide de se signer un nouveau bail nu à 36.000€/an, en rapport avec le loyer du quartier.
Avec le nouveau loyer le bilan annuel s’élève à 26.500 €/an et le cash-flow à 26.500 -(0,47*26500) soit 14.045€ puisque Norbert doit verser 12.455 € d’impôts.
Au bout de 25 ans le flux de trésorerie est de (5544×10)+(14045×15)= 266.115 €.
Ce flux de trésorerie a permis de financer 82% du cabinet
Au départ à la retraite Norbert bénéficiera d’une confortable plus-value, son appartement de 60 m2 désormais évalué 800.000€.
Cette PV quasiment exonérée d’impôts puisque il bénéficie du régime des particuliers.
Pendant son activité Norbert a cependant du se verser un loyer de 3.000 € mensuel sur lesquels il a été imposé à 47%, souhaitons qu’il puisse facturer de gros dépassements d’honoraires.

Sandrine la femme de Norbert a acquis également une part de cabinet en 95 par le biais d’une SCI à l’IR.
Contrairement à Norbert elle a divisé son vaste cabinet en 2 petits cabinets parfaitement fonctionnels et elle a établi un bail nu au profit d’ une collègue de promotion et un bail nu à elle même. Chaque consœur paie annuellement 12.000 € soit 24.000€.
En 2005 elle réajuste le loyer à 36.000€ mensuel soit 18.000 par consœur loyer toujours supportable.
Au total Sandrine et son amie auront versé à la SCI (24.000-9.500)X10 + (36000-9.500)×15= 542.500 €.
Il reste après règlement des impôts et du forfait social 286.176€ de cash flow pour rembourser le capital de l’emprunt.
Dans ce montage Sandrine a acquis 89% de son cabinet et réglé seulement 282.000 € de loyer en 25 ans.
Au départ à la retraite elle pourra revendre son bien avec la même plus value favorable que Norbert, seul écueil il faut attendre la fin du bail de son associée, pour vendre mais Sandrine avait choisi une collègue de 4 ans son aînée!

Sylvain s’est installé également en 95 avec Norbert et Sandrine mais a fait le choix de créer une SCI à l’IS et de s’établir un bail de local équipé pour sous-louer à un remplaçant ou un associé à l’avenir.
Pendant les 10 premières années Sylvain déduit de la redevance annuelle :

• les frais fonciers et intérêts de 9500 €
• mais également un amortissement annuel 11.120€.

Il bénéficie ainsi d’un cash-Flow de 11.120 € par an soit 111.200 € au bout de 10 ans.
Quand Norbert lui signale que les loyers se sont envolés dans le quartier il décide de s’augmenter lui aussi à 3000€ mensuel.
Son comptable lui fait remarquer que si il dépasse le seuil de franchise de TVA il devra assujettir les loyers à la TVA alors que les médecins ne peuvent pas récupérer la TVA, il augmente le loyer à 30.000 €/ an pour rester en dessous du seuil de franchise de TVA.
Le bilan de la SCI à IS deviendra :
30.000 – 9500 – 11.120 = 9.380 €, il devra acquitter 15% d’impôts sur les sociétés(IS) soit 1407 €/an.
Il lui reste un cash-flow de 19.093 €.
Au total le cash flow sur 25 ans sera de (11.120X10) + (19093X15) = 397.595€.
Ce cash flow a permis d’acquérir le cabinet mais malheureusement lors de la revente il faudra acquitter l’impôt sur la colossale PV et ce qui reste sera bloqué dans la société, si il veut en profiter il devra régler la taxe sur les dividendes à 30%.

A RETENIR

1. LA SCI à L’IR :
   était le plus mauvais choix dans l’exemple précédent, ce devient le meilleur choix avec le montage de Sandrine :
   – certes elle a acquitté des impôts régulièrement mais elle bénéficie d’une confortable PV défiscalisée lors de la revente
   – son cabinet a été optimisé en le divisant en 2
   – elle a pu bénéficier des augmentations de loyers sans être limitée par la franchise de TVA.
   – enfin le loyer qu’elle se verse est supportable.
   
2. LA SCI à L’IS :
   – possède la même fiscalité que le loueur de locaux équipés en nom propre. Cette fiscalité est très favorable pour l’acquisition mais défavorable à la revente du fait de l’imposition de la PV .
   – n’est pas assujettie aux charges sociales
   – bénéficie d’une fiscalité stable dans le temps
   – permet de se constituer un capital immobilier
   – est un bon outil pour transmettre
   
3. L’attrait d’un dispositif dépend de plusieurs facteurs.
   Il n’existe pas de recette universelle seule une projection réalisée par un expert-comptable spécialisé vous fera faire le meilleur choix. N’oubliez pas que votre intérêt n’est pas le même que celui de l’expert-comptable ou celui du conseil en gestion de patrimoine.
   
4. Malheureusement le cas décrit est un conte de fée, il est décrit pour comprendre les divers statuts proposés à un médecin.
   Cette situation est exceptionnelle pour les médecins mais quotidienne pour les marchands de biens de votre patientèle.
   
5. Norbert et Sandrine ont un bonus, ils ont créé 2 structures de LLE et le couple bénéficie du seuil de 38.500€ de franchise de TVA deux fois, ce qui est habile mais légal.
   
6. Dans le dernier article nous détaillerons les étapes pratiques pour créer une LLE.