Le projet de loi 1176 du 29 janvier 2024 adopté à l’Assemblée nationale réforme le régime fiscal de la location meublée.
Lors de la constitution du statut de loueur meublé non professionnel, l’esprit de la loi était d’octroyer un avantage fiscal aux investisseurs afin de favoriser la construction de logement en France pour pallier le manque de biens offerts à la location.
En 2022 le rapport des sages de la commission CAP 2022 soulignait l’échec de la mesure. L’objectif initial n’a pas été atteint au contraire des effets délétères sont apparus. La location saisonnière ou touristique obère l’offre locative nue de longue durée, le nombre de biens exploités en location touristique à été multiplié par trois entre 2016 et 2023.
Nous étudierons les modifications législatives, pour vous aider à prendre les décisions qui s’imposent.
Gardez à l’esprit que la seule certitude est que les avantages vont s’amenuiser, pour vous en convaincre lisez le préambule du projet de loi qui précise le but de cette loi est de freiner notablement le développement de la location saisonnière.
POURQUOI CETTE REFORME
Les déficits de l’état se sont creusés non par l’augmentation de nos honoraires mais par la généralisation des aides COVID.
En quelques années la France est devenue l’un des plus mauvais élèves de la zone euro.
Désormais dans le classement des cancres économiques, la France gagne des places mais dans le mauvais sens, nous sommes rétrogradés à l’avant avant dernière place, seule l’Italie et la Grèce font plus mal que nous. En 2019 sept pays ‘dépensiers’ étaient derrière nous.
Nous ne pouvons continuer à faire peser le poids toujours plus lourd de nos dépenses sur les générations futures et gaspiller des sommes colossales pour rembourser de la dette de plus en plus chère, il faut raboter les niches fiscales et la location meublée en est une et de surcroît non limitée.
En dehors des périodes de vacances où ils utilisent airbnb, les français reprochent à la location saisonnière :
- des nuisances et dégradations dans leur copropriété
- une diminution de l’offre locative longue durée de leur ville
- un traitement fiscal trop favorable à la location saisonnière comparé au traitement des revenus fonciers lourdement taxés.
Les hôteliers grognent, ils sont soumis à des législations tatillonnes quand le loueur meublé n’est a quasiment pas surveillé.
Cerise sur le gâteau ou maladresse ultime le DPE qui interdit la location nue des passoires thermiques ne s’applique pas à la location meublée!
Réformer le statut de LMNP devenant de plus en plus populaire chez de nombreux français qui votent et les hommes politiques étant friands des lois qui font gagner des électeurs, peu de chance que le statut soit épargné.
Pour s’en convaincre, le 29/01/24 une large majorité s’est constituée à l’assemblée réunissant députés de la majorité (renaissance, Horizon et apparentés), du centre et de gauche, pour voter des mesures obérant les avantages de la location saisonnière.
Enfin le caractère bricolé du statut militait pour une remise à plat.
- l’activité de LMNP est une activité civile mais considérée comme commerciale au plan fiscal.
- pour le passage de LMNP à LMP on compare des recettes brutes à des revenus nets!
- la dernière absurdité est la soummission des recettes de location nsaisonnière aux charges sociales des indépendants au delà de 23000€ de recettes alors le le loueur dans certains cas est encore non professionnel
Modification du micro-bic
La plupart des loueurs meublés utilise le régime micro-BIC pour exploiter leurs biens du fait de la grande simplicité.
Le contribuable renseigne sur sa 2042 ses recettes calculées en majorité par les plateformes, les impôts appliquent l’abattement et calculent la charge fiscale et les charges sociales. Pour en savoir plus consultez l’article consacré à ce sujet.
Avant ce projet de loi l’abattement fiscal pour la location meublée était beaucoup plus favorable que celui de la location nue (micro-foncier fixé à 30% avec un seuil maximum de 15.000 €).
Le projet de loi signé à l’assemblée le 29 janvier 24 fixe :
| TYPE LOCATION MEUBLEE | Abattement avant | Seuil | Abattement après | Seuil |
| LM classique | 50% | 77700 | 50% | 77700 |
| LM saisonnière | 50% | 77700 | 30% | 15000 |
| LM saisonnière classée zone tendue | 71% | 188700 | 50% | 30000 |
| LM exception | 71% | 188700 | 71% | 50000 |
Impact de la modification du micro-bic
La restriction drastique des taux de l’abattement fiscal et surtout des seuils va poser de gros problèmes aux investisseurs, si ces derniers ont contracté des crédits.
Dans la plupart des cas il faudra passer au réel soit pour limiter l’augmentation de la taxation soit tout simplement du fait du franchissement du plafond du micro-bic autorisé ce qui impose de passer au régime réel.
Ce choix d’opter pour le réel doit être signifié au centre des impôts avant la fin du mois de mai 2024 pour les revenus 2023.
Le passage au réel induit de la complexité, nécessite un expert comptable, des formalités déclaratives beaucoup plus lourdes.
Il est conseillé de consulter un avocat fiscaliste pour s’assurer de la conformité de la mise en location de vos biens compte-tenu des lourdes sanctions encourues en cas de non respect des règles.
Si vous le souhaitez, vous avez la possibilité d’obtenir des devis pour ces missions en nous contactant à contact@confraternel.fr
Dans les articles suivants nous étudierons les autres mesures envisagées et ferons le point sur le calendrier législatif.
Nous avons fait le choix de présenter plusieurs articles courts compte-tenu du caractère absconse de cette réforme, lisez la loi et vous comprendrez pourquoi s’est introduit une coquille dans la retranscription précédente qui aboutissait à un abattement de 91% pour certains loueurs!!
BIBLIOGRAPHIE
- Proposition de loi du 29/1/2024 sur location meublée
- Cafouillage juridique
- Proposition de loi 1176
- Amendement du sénat introduit par erreur dans la loi