CIMR foncier : les gagnants et les perdants.

En raison de la mise en œuvre du prélèvement à la source au 1 er janvier 2018, le mode de calcul des impôts dus, des professionnels de santé et donc des médecins est profondément modifié.
La réforme s’applique aux revenus professionnels et fonciers dès 2017.
Nous bénéficierons au titre de 2017, d’un crédit d’impôt pour la modernisation du recouvrement sur les revenus fonciers (CIMR foncier), d’un crédit d’impôt pour la modernisation du recouvrement sur les BNC (CIMR BNC) et même d’un crédit d’impôt pour la modernisation du recouvrement sur les prélèvements sociaux.
Pour ceux qui me lisent pour la première fois je vous conseille de consulter :
– Réforme sur le prélèvement à la source
Mode d’emploi du CIMR ou crédit d’impôt pour la modernisation du recouvrement
CIMR foncier : les cas simples

Rappel sur le crédit d’impôt pour la modernisation du recouvrement foncier(CIMR foncier)

À partir du 1 er janvier 2018, les revenus fonciers seront soumis au prélèvement à la source sous la forme d’un acompte mensuel ou trimestriel prélevé automatiquement sur un compte du médecin comme c’est le cas pour le BNC.
L’acompte est dû également pour les prélèvements sociaux afférents aux revenus fonciers.

Il faut retenir de la réforme :
– le CIMR foncier ou crédit d’impôt pour la modernisation du recouvrement foncier annule l’impôt dû sur vos revenus fonciers 2017 non exceptionnels (en gros ce sont les loyers que vous touchez)
– le CIMR professionnel ou crédit d’impôt pour la modernisation BNC annule l’impôt dû sur vos revenus professionnels 2017 si ceux-ci sont inférieurs ou égaux au plus élevé des années 2014 à 2016
– Bercy peut vérifier en 2018 votre comptabilité sur 4 ans en arrière au lieu de 3 ans
– ne pas demander de modulation des acomptes cela est trop compliqué
– il y aura des acomptes pour les prélèvements sociaux sur le foncier,

LES CAS COMPLEXES DU CREDIT IMPOT POUR LA MODERNISATION DU RECOUVREMENT FONCIER (CIMR FONCIER)

Les principes décrits plus haut sont simples et normalement il ne devrait pas exister de cas complexes, sauf que le français est malin!
Une réforme qui s’adresse à tous aura forcement des failles exploitées par ceux qui veulent optimiser.
Le gouvernement a pris les devants et élaboré des mesures anti-optimisation.
Pour les revenus fonciers si l’on est logique, il n’existe aucun intérêt à faire des travaux en 2017 puisque les revenus fonciers sont annulés par le crédit d’impôt pour la modernisation du recouvrement foncier (CIMR foncier).

Exemple :

Le Dr Quoidneuf hésite car en 2017 il devrait toucher 20000 € de loyer et faire 5000 € de travaux.
En l’absence de mesure anti-optimisation :
– si le Dr Quoidneuf réalisait 5000 € de travaux en 2017, Bercy lui accorderait un crédit d’impôt pour la modernisation du recouvrement foncier calculé sur des recettes foncières de 15000 €
– si il ne faisait pas de travaux en 2017, Bercy lui donnerait un crédit d’impôt pour la modernisation du recouvrement foncier calculé sur des recettes foncières de 20000 €.
Dans ce monde idéal,le DR Quoidneuf aurait fait le choix que vous envisagez, faire des travaux en 2018.

Pour Bercy cela poserait des problèmes car les entreprises du bâtiment pourraient être pénalisées en 2017, ce qui diminuerait les recettes fiscales, alors que les finances publiques offrent déjà une années d’impôts aux contribuables.
Pour pallier cette situation ils ont inventé les mesure anti-optimisation.

CIMR FONCIER ET MESURES ANTI-OPTIMISATION

Pour toutes les charges habituelles afférentes à l’année 2017 (appelés charges non pilotables), celles-ci ne pourront être déduites que pour 2017, quelque soit la date du règlement.
Ce sont en fait tous les frais de fonctionnement : honoraires du syndic, assurances, frais de gestion ,intérêts d’emprunt etc…
Il est prévu des pénalité en cas de fraude.
Pour les travaux (appelés encore charges pilotables)vous devez déduire la totalité de travaux réalisés en 2017 sur les revenus fonciers 2017.
En 2018 vous déduirez de vos revenus fonciers 2018 la moyenne des travaux sur 2017 et 2018.

Exception et dans ces cas la dépense est intégralement déductible en 2018 :
– les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement effectués en 2018.
– les travaux effectués sur un immeuble acquis en 2018
– les travaux d’urgence rendus nécessaires par l’effet de la force majeure ;
– les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, décidés d’office par le syndic de copropriété, en cas d’urgence, en application de l’article 18 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 ;
Il faut donc réfléchir pour planifier les travaux en fonction de chaque situation.

CONDITION DE REPORT DES DEFICITS FONCIERS

Les déficits fonciers constatés en 2017 et reportables en 2018 sont imputables dans les conditions de droit commun, même s’ils trouvent leur origine uniquement dans des dépenses de travaux. Ils peuvent donc s’imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 €, hors intérêts d’emprunt.
Rappelons que les déficits fonciers ne peuvent être imputés que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

DEUX EXEMPLES

PREMIER EXEMPLE.
Le Dr Quoidneuf se gratte la tête, il a la passion du bricolage.
Il possède de petits appartements qu’il refait le WE avec des copains
– En 2017 il touchera 15.000 € de loyers, aura 5000 € de charges et son BNC est 60.000 €
– En 2018 il touchera 30.000 € de loyers, aura 5000 € de charges et son BNC est 60.000 €
Il envisage de réparer la toiture de son petit immeuble, montant 40.000 €, il hésite, faut il réaliser ces travaux en 2017 ou 2018?.

– si il fait les travaux en 2017,

il crée un déficit foncier de 30.000 € (15.000 – 5000 – 40.000).
Avec ce déficit foncier 10 700 euros sont imputables sur les autres revenus de 2017, comme en dehors des revenus fonciers il n’a que des BNC, le montant des BNC deviendra 49.300 €.
Le montant de l’impôt dû au titre de 2017 sera intégralement annulé par le crédit d’impôt pour la modernisation du recouvrement.
(A noter si le Dr Quoidneuf possédait en 2017, des revenus qui ne bénéficiaient pas du prélèvement à la source, comme des revenus de capitaux mobiliers, plus-values sur cession de titres ou plus-values immobilières, ce aurait été “le Jack pot”, il aurait pu déduire effectivement les 10700 € de ces revenus exceptionnels.)
Le reste du déficit foncier de 19 300 euros (30.000 – 10.700) est à imputer sur les sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
En 2018, son revenu foncier sera de 5 000 euros [(30.000 – 5 000 – (moyenne des travaux 2017/2018 : 40 000/2 = 20 000)], soit après imputation du déficit foncier report able 2017, il aura un résultat foncier de 0 euros (5 000 – 19 300), et il lui restera un déficit pour les années suivantes de 14.300 €
Les 40 000 euros de travaux sont donc déduits à hauteur de 1,5 fois leur montant (40 000 euros en 2017 et 20 000 euros en 2018).

– si il fait ses travaux en 2018.

Ses loyers 2017 sont neutralisés par le crédit d’impôt pour la modernisation du recouvrement foncier.
Au titre de 2018 il aura un résultat foncier de 5.000 € (30.000 – 5000 – 40.000/2) , car le montant des travaux est diminué de moitié.
Le Dr Quoidneuf n’hésite pas et il fait les travaux en 2017

DEUXIEME EXEMPLE.
Le Dr Quoidneu possède de petits appartement qu’il refait le WE avec des copains
– En 2017 il touchera 50.000 € de loyers et 5000 € de charges et son BNC est 60.000 €
– En 2018 il touchera 50.000 € de loyers et 5000 € de charges et son BNC est 60.000 €.
Il envisage de réparer la toiture de son petit immeuble, montant 40.000 €, il hésite de le faire en 2017 ou 2018.

– si il fait les travaux en 2017,

en 2017 son revenu foncier est de 5000 (50.000 – 5000 – 40.000) annulé par le crédit d’impôt pour la modernisation du recouvrement foncier(CIMR foncier)
en 2018 son revenu foncier est de 25000 € (50.000 – 5000 -40.000/2)

– si il fait les travaux en 2018,

en 2017 son revenu foncier est de 45000 annulé par le crédit d’impôt pour la modernisation du recouvrement foncier (CIMR foncier)
en 2018 son revenu foncier est de 25000 € (50.000 – 5000 -40.000/2)
Donc pas de changement, sauf qu’il n’a pas profité du bénéfice de ses travaux en 2017.

A RETENIR

– le crédit d’impôt pour la modernisation du recouvrement foncier (CIMR foncier) ce n’est pas si complexe que cela
– il faut faire des choix maintenant à la fin de l’année ce sera trop tard
– les options sont différentes en fonction des situations individuelles surtout en cas de déficit foncier.
– certaines situations sont particulières, comme celle du Dr Quoidneuf avec des revenus exceptionnels pouvant bénéficier des 10.700 €.
– reporter les travaux à 2019 est la meilleure stratégie mais ce n’est pas toujours possible.

Si cet article vous semble utile, diffusez le aux confrères.
Pour répondre à vos questions je ferai un ultime article avec que des cas concrets.

A bientôt

Dr Thenot