L’indivision est une entité juridique permettant à plusieurs indivisaires de posséder un ou plusieurs biens.
Chaque indivisaire possède une part du bien , les parts ne sont pas nécessairement égales, par exemple un indivisaire peut posséder 80% du bien et deux indivisaire peuvent posséder chacun 10%.
L’indivision peut résulter d’une succession, d’un divorce, mais peut-être un statut juridique qui permet de détenir un bien immobilier à plusieurs si les indivisaires ne sont pas mariés ou PACSés.
L’achat à plusieurs en indivision est la solution la plus simple, il n’y a aucune démarche ni formalité particulière. Chaque indivisaire est propriétaire à hauteur du pourcentage de sa participation financière lors de l’achat.
Chaque indivisaire participe à la gestion du bien à concurrence de son pourcentage de parts sauf pour les décisions importantes qui nécessitent l’unanimité ce qui peut être à la fois un avantage ou un inconvénient.
CRÉATION DE LA LM EN INDIVISION
Pour gérer un bien en indivision on ne remplit pas un formulaire POI mais le formulaire FCMB de début d’activité,(cerfa n°11924-01 “déclaration d’exploitation en commun”) qui permettra d’obtenir un numéro SIRET.
L’indivision est une personne morale.
La rédaction du Formulaire FCMB ne présente aucune difficulté, les greffes imposent souvent un remplissage en ligne .
Il faut renseigner :
- le motif de la déclaration : création modification cessation de l’indivision
- les caractéristiques du bien
- l’état civil des indivisaires
- les exploitants du bien
CARACTÉRISTIQUES DE L’INDIVISION
L’indivision nécessitera une comptabilité propre.
L’indivision ne bénéficiera pas de la réduction d’impôts pour les frais d’expert comptable cette réduction est offerte uniquement aux personnes physiques.
Le régime fiscal de l’indivision est celui des sociétés de personnes, mais il n’est pas possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés. Les revenus de la location meublée en indivision sont imposés à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des BIC.
Une indivision ne peut bénéficier du micro-BIC, réservé aux personnes physiques.
Tous les indivisaires se partagent les charges et les recettes de la location en Loueur Meublé à hauteur de leur pourcentage de possession de parts.
L’imposition des bénéfices se fera pour chaque indivisaire en proportion de la quote-part dans l’indivision.
SORTIR DE L’INDIVISION
L’indivision se crée automatiquement chez le notaire lors d’un achat en commun.
Il est conseillé de rédiger une convention, l’indivision étant un régime provisoire et précaire » nul ne peut être contraint à demeurer dans l’ indivision « .
Les indivisaires peuvent sortir de l’indivision:
- en vendant le bien meublé et en partageant le montant au prorata des parts détenues, si tous les indivisaires sont d’accord
- en cédant ses parts à un indivisaire. Cette opération sera encadrée par un notaire. L’acquéreur s’acquittera du droit de partage de 2,5%.
Il existe par contre une exonération de plus value. - en clôturant l’indivision et en se partageant les biens si il y en a plusieurs
COUPLES MARIÉS OU PACSÉS
Dans un couple PACSE chacun déclare ses revenus professionnels, il en sera de même pour les revenus de location meublée, il n’y a pas de recours à l’indivision puisque le régime marital permet d’exploiter le bien.
Lorsque les deux membres du couple font une déclaration de revenu commune (mariage sous le régime de la communauté légale ou universelle ou pacsées avec convention d’administration des biens communs) un seul des conjoints peut gérer un ou plusieurs biens du couple ou chaque membre du couple peut s’occuper individuellement d’un ou plusieurs biens comme le précise l’article 1432 du code civil en vigueur depuis le 01/02/1966 (« Quand l’un des époux prend en main la gestion des biens propres de l’autre, au su de celui-ci, et néanmoins sans opposition de sa part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration et de jouissance, mais non les actes de disposition… »), .
Dans le cadre du mariage il est prudent de ne pas mettre à l’actif de son entreprise de location meublée un bien qui appartiendrait en totalité à son conjoint et cela est interdit en cas de PACS.
L’achat en indivision dans le cadre du PACS est placé sous le régime de la communauté réduite aux acquêts.
A RETENIR
- L’indivision est un mécanisme simple pour un achat à plusieurs, mais attention la sortie est parfois compliquée
- l’indivision est précaire un indivisaire peut vouloir sortir n’importe quand
- donner de la pérennité à l’indivision en faisant établir une convention d’indivision par un notaire
- l’indivision est automatiquement au régime réel et doit bénéficier d’un expert comptable
- pas de prise en charge fiscale des frais de comptabilité
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