confraternel

Le médecin loueur de locaux équipés (LLE) est soumis au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) à titre non professionnel. Ce paradigme permet d’optimiser la fiscalité et ainsi d’acquérir un cabinet médical avec un effort financier minimum si le médecin loueur de locaux équipés a opté pour le régime réel simplifié. Le confrère aurait pu opter pour le régime de la micro entreprise, mais ce choix est moins favorable.

MICRO-BIC

Si les recettes du LLE sont inférieures à 72.600€/an, l’administration fiscale place le médecin au micro-bic, régime très simple.
Pas besoin de comptable, en fin d’année le médecin renseigne le montant de ses loyers qui bénéficiera d’un abattement de 50%, la part restante sera fiscalisée en fonction de la tranche d’imposition du foyer fiscal et soumise aux cotisations sociales au taux de 17,2%.

RÉGIME SIMPLIFIE D’IMPOSITION (RSI) dit RÉGIME RÉEL SIMPLIFIÉ

Pour annuler fiscalement la totalité du montant des loyers le médecin dispose de la possibilité d’opter pour le réel simplifié. Ce choix se fait une fois par an et est ensuite renouvelé tacitement.
Si le chiffre d’affaire (CA) est inférieur au plafond du micro-bic (72.600 €) il faut opter pour ce régime, si le CA est supérieur à 72.600€ le loueur est automatiquement au réel simplifié . Dans la plupart des cas le médecin est limité par le plafond de 34.400 € de la franchise de TVA pour 2022, il devra donc faire une demande pour bénéficier du régime réel simplifié.
Le réel autorise le médecin à déduire comme pour les revenus fonciers :

• la totalité des intérêts d’emprunt
• les frais et charges du local

Avec le réel simplifié le médecin pourra en plus amortir :

• les droits de mutation les frais d’agence, l’amortissement se fait sur 5 ans.
  Dans certains cas il peut être préférable de les déduire en un fois pour générer un déficit. Cette situation se rencontre si l’horizon de placement est court. Sans entrer dans les détails, un expert-comptable familier de ce type de montage fournira la solution optimale.
• le prix du local sans le terrain
• des travaux non déductible dans le régime des revenus fonciers.

En cas de déficit l’intégralité de celui-ci est reportable les années suivantes sur l’activité de même nature. Les amortissements ne participent pas à la création du déficit mais sont stockés sans limitation de temps. La majorité des déductions est liée à l’amortissement, il n’y a pas de risque de perdre des dépenses.

Ce mécanisme est plus avantageux que celui de la location meublée(LM), en effet un loueur meublé peut devenir automatiquement professionnel si les revenus de location meublée augmentent, et dans ce cas les déficits acquis en tant que non professionnel ne seront plus déductibles en tant que professionnel.
Ainsi il existe pour le loueur meublé un risque de perdre des frais déductibles, dans le cadre de la LLE le médecin bailleur reste toujours non professionnel et ne perdra jamais de déficit.

MÉCANISMES D’ACQUISITION ET OPTIMISATION

Pour financer l’acquisition du cabinet dans les meilleurs conditions, diverses solutions peuvent-être proposées par l’expert-comptable ou l’avocat fiscaliste.
Le professionnel pourra contracter un crédit in fine pour aboutir à une quasi-neutralité financière pendant toute la durée du financement, jusqu’à la date de remboursement du capital. Il importe, de disposer, dès le départ, d’une mise de fond qui sera placée sur un contrat de capitalisation ou d’assurance vie, éventuellement abondé pendant toute la durée du financement grâce aux loyers neutralisés par les amortissements.
La LLE peut également être un complément de revenus à la retraite à condition de trouver un confrère qui ne souhaite pas acquérir son cabinet ou qui loue à la vacation. La disparition du numérus clausus favorisera ce type de location à l’avenir, ce qui est précisément l’horizon du médecin qui s’installe.

FORMES JURIDIQUE DE LA LLE

Nous avons sous-entendu que le médecin investissait en tant que personne physique, ce qui est le schéma le plus courant et le plus simple.
Il existe d’autres possibilités, créer une société de personnes comme la SNC mais ce régime est peu utilisé en France. Les défenseurs de ce montage certifient qu’il est adapté à ce type d’investissement, il faudra s’adresser à des avocats spécialisés.
Ce semble bien compliqué pour un ou deux cabinets car les recettes annuelles doivent rester inférieures à 34.400 €.
Gardons à l’esprit que le but principal est défiscaliser des loyers pour acquérir son outil de travail et non créer une usine à gaz inadaptée à cet objectif.
La SNC pourrait être envisager si plusieurs médecins envisagent la création d’un cabinet de groupe.
Il n’est pas possible de créer une SCI à l’IR pour la LLE, une SCI ne doit pas exercer d’activité commerciale . Bien que la LLE soit une activité civile, elle est considéré comme commerciale par le centre de impôts (CDI) et ainsi interdite dans une SCI en transparence fiscale à l’impôt sur le revenu (IR).
La LLE peut-être exercée au sein d’une SCI à l’IS, dans certains cas ce sera le meilleur choix. Ce type de montage sera décrit dans un article consacré aux SCI à l’IS

COTISATIONS SOCIALES ET LLE

Comme dans l’exercice médical l’URSSAF guette. La LLE est assujettie aux cotisations sociales sur les bénéfices (SSI), ce qui n’est pas un problème avec une activité est déficitaire, mais lorsque les amortissements sont épuisés il faut évaluer à nouveau la situation, on pourra opter pour le micro-bic, ou revendre. Attention à la PV lors de la revente.
Il est indispensable d’anticiper les étapes de cet investissement avec des simulations comptables.

PLUS-VALUES ET LLE

Le médecin LLE reste le plus souvent non professionnel, mais en cas de revente la plus value (PV) est taxé comme une PV professionnelle.
Dans cette situation la PV est la différence entre le prix de vente du bien et la valeur nette comptable du bien.
Le prix de vente est le montant net vendeur.
La valeur nette comptable du bien est le prix d’achat initial après déduction des amortissements réalisés.
Exemple : un bien acheté 100 000 €, pour lequel on a amorti 50.000 pendant plus de 2 ans, que l’on revend 110 000 € bénéficie d’une PV de : 110 000 – (100 000 – 50 000) soit 60 000 €.
Cette PV sera imposée selon les règles des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) qui séparent :

PV COURT-TERME

Pour un bien détenu plus de 2 ans, la PV court terme se confond avec les amortissements soit dans notre exemple 50.000 €. Cette PV sera imposée à l’Impôt sur le Revenu (IR), selon votre Tranche Marginale d’Imposition et surtout soumise aux prélèvements sociaux. L’inspecteur du CDI sourit, le médecin rend en une fois toutes les économies d’impôts réalisées avec la déduction fiscale des amortissements.

PV LONG-TERME

Elle égale au prix de cession – prix d’acquisition lorsque le bien est possédé depuis plus de 2 ans, soit dans notre simulation 10.000€. Cette PV bénéficie de la flat tax ou Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU)à 30%, elle même constituée de 12,8 % d’IR et 17,2 % de Prélèvements Sociaux.

EXONÉRATIONS

Il existe seulement des exonérations si l’activité est exercée à titre professionnel, mais comme signalé plus haut que ce n’est que rarement le cas.
Ces exonérations sont :
– Si le chiffre d’affaire annuel du loueur de locaux équipés est inférieur à 90 000 € et si le loueur exerce cette activité depuis au moins 5 ans les PV court et long terme sont exonérées fiscalement. Les prélèvements sociaux et cotisations sociales restent dus.(Article 151 septies)
– la PV long terme bénéficie d’un abattement de 10 % au-delà de la cinquième année et une exonération totale à 15 ans.(Article 151 septies B)

A RETENIR

• LLE dispositif méconnu des médecins, plus avantageux fiscalement que la SCI à l’IR lors de l’achat du cabinet
• rester en dessous de la franchisse de TVA voisine de 34.400€
• certaines spécialités peuvent réfléchir à l’assujettissement du loueur à la TVA car les matériels et certaines dépenses pourront être réalisées hors taxe. Ce type de LLE peut s’adresser aux médecins utilisant des matériels coûteux, seul l’expert comptable pourra réaliser une simulation.
• étudier TOUJOURS son projet avec un avocat spécialisé assisté d’un expert comptable si on envisage un montage de LLE à titre professionnel, mais attention au mini abus de droit fiscal
• privilégier de se louer le local
• la LLE convient à la location à la vacation
• Le médecin LLE est soumis lors de la revente au régime des professionnels, ce qui est le principal inconvénient.
• dans certains cas une SCI à l’IS est le meilleur choix surtout si le praticien exerce au sein d’une SEL

BIBLIOGRAPHIE

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