La location de locaux équipés (LLE) possède de nombreuses analogies avec la location meublée (LM), en particulier les deux activités relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce permet de défiscaliser les loyers pendant plusieurs années. Tous les professionnels de santé libéraux peuvent bénéficier de ce statut favorable qui ne sera pas éternel.
Il existe une distinction majeure entre la LM et la LLE, la LM est réservée à des biens à usage d’habitation alors que la LLE concernent les bureaux ou plus généralement les locaux commerciaux. La LLE est une excellente solution d’optimisation fiscale mais il convient d’être vigilant, vétilleux et surtout bien conseillé.
DEFINITIONS
Bienvenue dans le monde de la location de locaux équipés (LLE), ici on ne parle pas de bail de location mais de convention de location, le locataire versera une redevance trimestrielle et non un loyer mensuel.
La qualification de locaux « aménagés » ou « équipés » implique que les bureaux soient munis du mobilier et du matériel nécessaire à l’exercice de l’activité de l’exploitant en l’occurrence l’ exercice médical. Il faut inclure les prestations suivantes : ménage, électricité, chauffage, internet, charges locatives, taxe foncière et assurance mobilier et locaux. Le locataire n’apportera que les équipements spécifiques à sa spécialité.
Pour éviter toute contestation on soumettra le contrat de location de local équipé au Conseil de l’Ordre des médecins, qui s’assurera de sa conformité avec la déontologie ordinale. Le locataire et le bailleur pourront être bien-entendu la même personne et cela est souhaitable.
La LM et la LLE sont des activités commerciales ne relevant pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) comme indiqué dans l’article 35.1 5 du CGI.
Grâce à ce régime,le médecin sera en mesure de neutraliser la fiscalité sur les loyers pendant au moins 10 ans, en amortissant l’achat du cabinet et de son équipement.
Le propriétaire devient un commerçant, il informera le conseil de l’ordre en vertu des articles 5 et 19 « . Le code de déontologie exige que le médecin conserve son indépendance professionnelle (art. 5). Il est précisé que la médecine ne doit pas être pratiquée comme un commerce (art. 19) ».
RAPPEL
SIRENE :
Le Système Informatisé du Répertoire National des Entreprises et des Établissements est un registre informatisé géré par l’INSEE. Il comporte la liste de toutes les entreprises, associations et organismes français légalement créés, ainsi que leur état civil et code APE.
numéro SIREN :
Système d’Identification du Répertoire des Entreprises est une série de 9 chiffres, unique pour chaque entreprise ou pour une personne physique.
Un médecin pourra avoir plusieurs activités mais ces activités dépendront de son numéro SIREN unique.
numéro SIRET :
Système d’Identification du Répertoire des Établissements est une série de 14 chiffres composée du numéro SIREN suivi de 5 chiffres qui correspondent au code NIC (Numéro Interne de Classement)
Exemple un médecin qui possède :
- un cabinet primaire disposera d’un siret : 123456789 00123
- un cabinet secondaire disposera d’un siret différent : 123456789 00345
- une activité de loueur de local équipé disposera d’un siret supplémentaire : 123456789 00456
- une activité de loueur meuble avec un autre siret : 123456789 00789 etc..
Mais ce médecin est titulaire d’un seul numéro SIREN
PHILOSOPHIE DE LA LLE
Dès qu’un professionnel médical possède une bonne visibilité sur son installation il est conseillé sur le plan patrimonial d’acheter son local de consultation. Classiquement le praticien crée une SCI à l’IR, se loue le local avec un bail nu. Il retirera de ses recettes médicales le loyer de son cabinet qu’il versera à sa SCI. Chaque année lors de la rédaction de sa déclaration de revenus fonciers il déduira des loyers qu’il s’est octroyés les intérêts d’emprunts, ses travaux et charges. Le bénéfice sera imposé d’une part fiscalement selon sa tranche marginale d’imposition et d’autre part il réglera 17,2% de charges sociales, ce qui signifie que 50 à 60% du résultat du bilan de la SCI servent à payer les impôts et taxes et non l’acquisition de son cabinet.
Dans le cas de la LLE le praticien crée une activité de loueur de locaux équipés, il obtiendra un siret pour cette activité au même titre qu’il possède un siret pour son activité médicale voire un siret supplémentaire si il possède un cabinet secondaire.
Dans ce paradigme, 100% de son loyer charges déduites est disponible pour acheter son local. Comme dans le cas de la SCI à l’IR le médecin défalque de ses loyers ses intérêts d’emprunts, ses travaux mais il amortit en plus le montant de l’achat de son cabinet, ses frais d’acquisition ( frais d’agence et de notaire) et certains travaux et équipements non autorisés dans le régime foncier. Grace à ce mécanisme, pendant de longues années les loyers versés seront défiscalisés et utilisés pour rembourser l’acquisition du cabinet.
Dans le cas de la SCI les déductions foncières sont réglementées et limitées par des directives précises du CGI, dans le cas du LLE au régime BIC l’article 54 du code général des impôts (CGI) autorise des frais qui seraient refusés dans le régime foncier des SCI. Ces frais doivent impérativement être en rapport avec le fonctionnement normal de l’entreprise.
Lorsqu’il n’y aura plus d’amortissement le praticien s’approchera de la retraite et il pourra louer le bien équipé à son successeur mais il est probable que ce dernier préférera l’acheter!! en effet quand un médecin est locataire d’un loueur de locaux équipés le loyer qu’il règle ne lui sert à rien sur le plan patrimonial.
Le local pourra néanmoins intéresser des confrères exerçant à la vacation.
A RETENIR
- la LLE est une solution permettant de défiscaliser les loyers pendant de nombreuses années et d’acquérir son cabinet dans d’excellentes conditions. Ce n’est pas un niche fiscale à proprement parler c’est l’adaptation du régime classique des BIC à la location de locaux professionnels
- tout professionnel de santé peut accéder à ce statut
- la création de l’activité nécessite le concours d’un avocat et un comptable spécialisé
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