Les formalités dépendent de multiples facteurs, localisation du bien, résidence principale ou non, loueur professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP) etc.. Le non respect des procédures est sévèrement sanctionné par la loi.
DÉCLARATION EN MAIRIE
MEUBLÉ CLASSIQUE
Pour une location meublée classique encore nommée location meublée longue durée il n’y a pas de formalité particulière en mairie.
MEUBLÉ TOURISTIQUE
La législation est différente selon le caractère de la résidence.
RÉSIDENCE PRINCIPALE
Le domicile peut-être loué comme meublée touristique à condition de respecter les contraintes de la location meublée touristique, à savoir location de courte durée ( inférieure à 90 jours par locataire) à une clientèle de passage et ne pas être présent pendant la location.
Si vous êtes vous-même locataire vous devez au préalable recueillir l’accord du propriétaire. Il est interdit de louer plus cher que ce que vous payez. Si vous négligez cette précaution vous vous exposez à une rupture du bail et à reverser la différence entre ce qui est perçu et ce qui est prévu dans votre bail. De nombreux sites internet non mis à jour indiquent qu’il n’est pas nécessaire de se déclarer en mairie pour une location touristique de sa résidence principale, cette assertion n’est plus vraie, plusieurs grandes villes imposent désormais cette démarche. Pour savoir si l’on est concerné il faut se rapprocher de la mairie où est situé le bien.
Il n’est pas possible de louer sa résidence principale plus de 120 jours par an, si vous louez votre logement plus de 120 jours (quatre mois) dans l’année civile, il ne peut être considéré comme une résidence principale.
RÉSIDENCE SECONDAIRE
Dans le cas d’une résidence secondaire il est toujours obligatoire de se rapprocher de la mairie pour louer en résidence de tourisme.
On distingue trois régimes différents :
Certaines très grandes villes obligent le propriétaire à demander une autorisation de changement d’usage, avant toute location par exemple à Paris et plus généralement en île de de France.
Du point de vue de l’usage, les meublés de tourisme ne sont pas des logements, à l’exception des résidences principales louées moins de 120 jours par an. Si l’autorisation est accordée, il faut changer la destination du local en hébergement hôtelier. L’obtention de cette autorisation peut être soumise au respect d’une règle dite de compensation, vous devrez acquérir un local commercial de surface équivalente et le transformer en local habitation.
sanctions : Le non respect de cette obligation est sanctionné par une amende civile pouvant aller jusqu’à 50 000 € et la remise en l’état initial du logement avec une astreinte de 1 000 € par jour et par m2 peuvent être ordonnées. Les fausses déclarations ou dissimulations exposent à des sanction pénales (article L. 651-3 du Code de la Construction et de l’Habitation : emprisonnement d’un an et amende de 80 000 €). Il existe une contestation en cours pour Paris, la fiche H2, le « cauchemar » mais qui risque de devenir celui des loueurs meublés.
Dans les villes qui l’ont décidé, par délibération du Conseil municipal, tous les biens loués en meublés doivent disposer d’un numéro d’enregistrement à publier dans chaque annonce sur les plateformes collaboratives. Cette obligation est valable pour la résidence principale qui de surcroît ne doit pas être offerte plus de 120 jours par an.
Dans toutes les autres villes, le propriétaire doit faire une déclaration en remplissant le formulaire Cerfa n° 14004*04 ou se rendre sur le site du service public. Cette déclaration permet à la commune de recenser ses offres touristiques. Tout changement concernant le loueur, le meublé, les périodes de location s’accompagne d’une nouvelle déclaration en mairie.
Sanction : En l’absence de déclaration vous encourez une amende pouvant aller jusqu’à 450 € si pas de déclaration.
AUTORISATION DE LA COPROPRIÉTÉ
Pour la résidence principale dont vous êtes propriétaire et que vous occupez 8 mois par an, dans certaines communes il est possible de louer 4 mois par année civile sans demander la moindre autorisation à la copropriété y compris pour la location touristique, sauf clause contraire dans le règlement de copropriété .
La législation est éminemment labile, il faut se renseigner auprès de la mairie hébergeant le bien avant de mettre en location
Dans tous les cas il faut consulter le règlement de copropriété pour s’assurer que la location touristique est permise et qu’il n’existe pas de clause d’habitation exclusivement bourgeoise.
Si vous êtes locataire il faut l’autorisation du propriétaire et de la copropriété et ne pas sous louer à un tarif supérieur à son tarif de location.
En cas de fraude, le locataire s’expose à la résiliation de son bail, à être condamné à verser au propriétaire le montant des sous-loyers perçus, voire des dommages et intérêts en cas de préjudice.
LE CLASSEMENT
La procédure de classement en meublé de tourisme est facultative et volontaire.
La classification se fait en 5 catégories allant de 1 à 5 étoiles pour une durée de 5 ans.
Le classement en meublé de tourisme,renseigne sur un niveau de confort et de prestation.
Le classement permet de bénéficier d’avantages fiscaux :
- abattement forfaitaire de 71% sur les revenus de location au titre du régime des microentreprises (article 50-0 du CGI),
- exonération de la taxe d’habitation et de la taxe foncière ( article 1407 et article 1383 E bis du code général des impôts)].
La grille de classement contient 112 critères répartis en 3 grands chapitres équipements, services au client, accessibilité et développement durable (cf. Arrêté du 2 août 2010 fixant les normes et la procédure de classement des meublés de tourisme).
Toute question relative à l’application des critères doit être formulée auprès d’Atout France, opérateur de l’Etat chargé de concevoir et tenir à jour les tableaux de classement de l’ensemble des hébergements touristiques classés.
Le loueur du meublé doit faire visiter son meublé par un organisme figurant sur la liste des organismes accrédités par le Comité français d’accréditation (COFRAC) ou la liste des organismes visés au 2° de l’article L. 324-1 du code du tourisme .
CHAMBRE D’HÔTE
Pour obtenir la qualification de « chambres d’hôte » il faut obligatoirement obtenir une autorisation municipale.Pour connaître les spécificités de chaque commune consultez le site des impôts
En cas de chambre d’hôte dans la résidence principale on peut louer plus de 120 jours
GÎTE
Un gîte est une maison ou un appartement meublé et tout équipé, pouvant accueillir jusqu’à 15 personnes.
Certains gîtes proposent linge de maison, draps et ménage de fin de séjour.
La location d’un gîte se fait généralement à la semaine voire pour un week-end. Il n’est généralement pas possible de les louer à la nuitée.
Gîtes ruraux peuvent être classés meublé de tourisme à condition de se déclarer comme décrit plus haut.
A RETENIR
- Comment déclarer une location saisonnière auprès de la mairie?
- La législation évolue rapidement, il faut consulter le site impôt.gouv pour connaître les dernières contraintes applicables.
- il faut se rapprocher de la mairie du bien mis en location touristique car les sanction sont très lourdes en cas d’ »oubli »
BIBLIOGRAPHIE
- Résidence principale et LM
- Résidence secondaire et LM
- LM et formalités déclaratives
- Déclaration en mairie
- LA LÉGISLATION EST RÉGULIÈREMENT MODIFIÉE SE RAPPROCHER DES MAIRIES ET DU CENTRE DES IMPÔTS, LES INFRACTIONS SONT LOURDEMENT SANCTIONNÉES
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