Edouard PHILIPPE a créé en 2017, une commission nommée CAP 2022, chargée d’élaborer des propositions pour mieux utiliser les deniers publics.
Le rapport des sages de la commission rendu publique en novembre 2022, pointait plusieurs échecs de la politique fiscale, le statut de LMNP était un exemple d’inefficacité budgétaire.
Cette niche fiscale créée en 1949 devait améliorer le parc locatif en offrant des économies d’impôts aux investisseurs. Ce statut a été protégée quelque soit la tendance politique au pouvoir.
Le rapport CAP 2022 soulignait que le statut de LMNP n’atteignait pas les objectifs fixés voire avait des effets délétères , la location saisonnière ou touristique obère l’offre locative nue de longue durée, le nombre de biens exploités en location touristique à été multiplié par trois entre 2016 et 2023.
Dans un premier temps ce constat a été négligé, mais la situation évolue, les français rencontrent des difficultés de logement, des propriétaires de foncier ne pourront plus louer les passoires thermiques alors que les LMNP pourront continuer leurs lucratives locations enfin Berçy manque cruellement d’argent.
Ajoutons le mécontentement des propriétaires soumis aux nuisances de la location meublée , celui des professionnels du tourisme subissant une concurrence déloyale.
Les députés et sénateurs conscient de cette situation explosive votent des lois qu’ils annulent ou modifient régulièrement mais le ton est donné il faut modifier ou supprimer le statut de LMNP
PROJET DE LOI avril 2023
Le 28 avril 2023 a été proposé le projet de loi 1176 encore appelé projet anti « Airbnb » visant à réguler la location saisonnière.
MOTIVATIONS DU LÉGISLATEUR
Pour comprendre les motivations des législateur il suffit de consulter la déclaration liminaire.
Les arguments législatifs sont souvent électoralistes mais quand il sont repris par toutes les tendances politiques, ce permet d’anticiper ce que deviendra la loi à court ou moyen terme.
Je rapporte ci-dessous les objectifs de la loi :
» Nul ne peut ignorer les difficultés que les Français rencontrent pour se loger à coût abordable, en particulier au sein des communes les plus attractives, dites zones tendues. Cette situation, que l’on peut légitimement qualifier de « crise du logement », intervient alors que le prix des loyers a connu une hausse ininterrompue depuis quarante ans, entre 1984 et 2020, notamment dans le parc locatif privé. À qualité constante, les loyers des logements ont été multipliés par 2,6 durant cette période dans ce secteur. Les taux d’effort des locataires du parc privé et du parc social ont ainsi connu de fortes hausses pour atteindre respectivement 28,4 % et 24,1 % entre 2001 et 2013. Le taux d’effort varie évidemment fortement avec le niveau de revenus des ménages. Il est par définition plus élevé pour les ménages les plus pauvres. Dès lors, de nombreuses Françaises et Français n’arrivent plus à se loger à l’année à proximité de leurs emplois. Par conséquent, ils sont obligés de s’éloigner des cœurs de ville pour vivre en périphérie de leurs zones d’activité ou de leurs attaches familiales.
Dans les zones particulièrement touristiques, comme les zones de montagne ou littorales, la part importante des résidences secondaires dans le parc total et l’essor des meublés de tourisme alimentent ce phénomène et génèrent un sentiment de frustration et de déclassement. Si l’offre de locations saisonnières a longtemps été insuffisante en France, eu égard à sa situation de première destination touristique mondiale, force est de constater que l’essor de quelques plateformes de mise en location de logements touristiques de particulier à particulier à inversé la donne : ainsi, en France, on estime le nombre de logements mis en location touristique de courte durée à 800 000 pour l’année 2021, contre 300 000 pour 2016. Entre 2008 et 2018, la part relative des résidences principales au sein de l’ensemble du parc a diminué dans certaines zones touristiques, comme la Bretagne, le littoral méditerranéen, la Corse et dans une moindre mesure en montagne. Ce phénomène va parfois jusqu’à modifier la physionomie de certaines communes : en juin 2021, 30 % des logements du centre‑ville ancien de Saint‑Malo avaient été placés sur le marché de la location touristique de longue durée. L’intérêt des investisseurs particuliers et professionnels pour ce type de location a mené à un fort renchérissement du coût du foncier – de l’ordre de 40 % entre 2020 et 2023 – entrainant à son tour une hausse des loyers qui a poussé les commerces de proximité et les résidents à quitter le centre‑ville.
Sans règlementation, l’essor de ce type d’offre peut avoir pour effet collatéral la raréfaction de l’offre de logements en location de moyenne ou de longue durée et l’augmentation des coûts moyens du loyer.Cette proposition de loi vise donc à lutter contre les phénomènes d’éviction des résidents permanents des zones tendues en favorisant la mise sur le marché de logements destinés à la location de moyenne et longue durée, tout en intégrant les spécificités des territoires. Il limite les conflits d’usage entre le locatif d’habitation et la location touristique et favorise l’implantation de résidences principales dans les zones tendues en élargissant les pouvoirs de règlementation des élus locaux et en supprimant l’avantage fiscal octroyé aux logements de tourisme classés.«
MOYENS MIS EN ŒUVRE
La proposition de loi 1176, « anti Airbnb » vise à remettre des biens en location saisonnière dans le parc locatif nu, en diminuant les avantages fiscaux du Micro-bic.
Le micro-BIC, système simple, est plébiscité par une grande majorité des loueurs meublés français.
Le loueur déclare le montant de ses locations et bénéficie d’un abattement de 50 ou 71% pour les meublés classés.
Les seuil maximaux étaient de 77.700 pour les meublés non classés et 188.700 pour les classés, ces deux seuils seraient ramenés à 15.000 € et l’abattement serait diminué à 30% pour les non classés et 51% pour les classés.
En avril 2023 on se posait la question de savoir si la location saisonnière serait soumise aux contraintes de performances énergétiques.
PROJET DE LOI FINANCE 2024
En Novembre 2023 ces projets de lois ont été votées contre l’avis du gouvernement qui souhaitait attendre les résultats d’une n-ième commission avant de se décider.
Logiquement avec la saisine du 49.3 le gouvernement aurait du supprimer ces amendements de la loi de finance puisque Me Borne n’était pas favorable à ces proposition.
Malheureusement ces amendements sont restés dans la loi de finance et du fait d’une mauvaise transcription de la loi au lieu de diminuer le seuil des abattements la loi a donné naissance à un abattement de 92%!!.
Le 29 janvier 2024 les députés tentent de corriger les erreurs en adoptant plusieurs mesures rectificatives.
– Sans surprise les députés s’attaquent au micro-bic et retiennent u un seuil de 15.000€ avec un abattement de 30% pour les location saisonnières non classées et le même abattement de 30 % pour les locations classées mais avec un seuil de 30.000€.
Par contre dans les zones peu denses les loueurs bénéficieront d’un seuil de 50.000€ et un abattement de 71%.
– La seconde modification majeure est d’établir un calendrier pour sortir les passoires thermiques du parc de location saisonnière.
Dans le projet de loi nous noterons également :
- la possibilité offerte aux maires de limiter la durée de location d’une résidence principale. Rappelons que paravent un propriétaire était autoriser à louer sa résidence principale moins de 120 jours sans autorisation administrative autre que l’autorisation de la copropriété.
- la simplification du changement d’usage d’un bien y compris si il est détenu par une personne morale.
- Dernier point, dans le cas du régime réel il est prévu de réintégrer rétro-activement les amortissements dans le calcul de la plus-value en cas de vente.
Pour justifier cette rétro-activité l’administration avance que la plus-value nait le jour de la vente, il n’existerait donc pas de rétroactivité de la loi, sauf que les amortissements pris en compte sont antérieurs à l’adoption de la loi.
Par contre l’abattement pour durée de détention reste valable.
Il s’agit d’un replâtrage législatif du statut de LMNP qui ne tiendra probablement pas la distance tant il est illogique.
Attendons les jurisprudence et la position du conseil d’état.
DISCUSSION DE LA LOI AU SÉNAT LE 21 mai 2024
Le 21 mai les sénateurs amendent une nouvelle fois la loi.
Ils confirment l’obligation de mettre les locaux meublés en conformité avec les obligations de conformité énergétique, mais dans un délai de 10 ans.
Les sénateurs maintiennent la possibilité de louer la résidence principale pendant 120 jours.
Il est même permis aux propriétaires qui louent occasionnellement leur résidence principale de ne pas se mettre en conformité avec le DPE.
Les sénateurs augmentent le plafond pour les meublés non classés à 23.000 € de recettes chiffre identique au passage de LMNP à LMP.
Ils augmentent le seuil pour les meublés classés à 77.000€.
La réintégration des amortissements pour les loueurs qui ont opté pour le régime réel est repoussée peut-être à la prochaine loi de finance 2025 ou aux calendes grecques. Ne soyons pas sarcastique les grecque en 100 ans ont fini par abolir les privilèges des propriétaires immobiliers.
Il est compliqué de comprendre si avec ces mesures on souhaite diminuer la location meublée ou l’augmenter .
Pour dissuader les propriétaires qui transforment illégalement les logements en meublé touristique, le sénat a voté une amende de 100.000€ maximum rendue par le tribunal.
Les sénateurs ont voté un amendement pour donner la possibilité au maire de suspendre le numéro de déclaration si le changement d’usage n’a pas été réalisé.
La prochaine étape sera son passage en commission mixte paritaire en juin 2024.
Les arbitrages législatifs erratiques reflètent la perplexité des sénateurs et députés, qui ont des difficultés à choisir une stratégie.
Les français aiment partir en vacance avec Airbnb, les loueurs meublés français profitent financièrement du mécanisme et les français ne veulent pas de AirbnB dans leur ville et dans leur copropriété..
Autres problèmes peut on retirer les passoires thermiques du parc de location nue et meublée, peut-on protéger les copropriété des troubles de la location saisonnières, l’état peut-il se passer de la manne fiscale de la location saisonnière.
Ce qui est sûr, c’est que l’on ne peut rien prévoir. On privilégiera le régime réel, qui sera épargné dans un premier temps. Par souci d’efficacité Berçy réformera prioritairement le micro-Bic la majorité des loueurs adhèrent à ce régime.
Les élections européennes ont totalement modifié le calendrier législatif.
La dissolution de l’assemblée s’accompagne d’une interruption dans le processus de promulgation des 11 lois qui traitaient de l’immobilier.
L’assemblée intérimaire ne peut pas en une quinzaine de jours avaliser des lois qui risqueraient d’être abrogées par la nouvelle majorité.
Une seule loi est épargnée le report de l’interdiction des appartements DPE : G inférieurs à 40 m2 .
Ce report incite à analyser la situation actuelle en prenant en compte divers paramètres :
- la loi anti Airbnb a été votée par toutes les sensibilités politique
- la location saisonnière s’accompagne de d’ effets délétères qui exaspèrent la population et les professionnels de l’hôtellerie (concurrence déloyale vis à vis des hôteliers, aggravation de la pénurie de logements offerts à la location nue)
- quelque-soit le gouvernement nommé, il aura besoin de réduire les déficits et donc de supprimer cette niche fiscale
- les avantages consentis au microbic vont être rabotés et les bailleurs incités ou obligés de rejoindre le réel. Ce régime reste favorable mais nous pouvons parier que si les loueurs doivent en majorité adhérer au réel dans un deuxième temps Bercy imposera les plus value des reventes des LMNP comme c’est le cas des LMP.
Cette malédiction législative ne serait pas scandaleuse, car la situation actuelle qui est une anomalie comptable, à savoir ne pas tenir compte des amortissements lors de la revente.
METTRE A PROFIT CETTE PARENTHÈSE
Si l’on possède un bien depuis longtemps avec une importante exonération de plus-value , se poser la question de le vendre pour ne pas être soumis à une taxation inéluctable à la plus value.
Les petits appartements DPE : G devraient être épargnés dans l’immédiat d’interdiction de location nue. Il ne semble pas possible compte tenu de l’offre locative calamiteuse de les écarter du marché.
En cas d’application de la loi les confrères les plus âgés pourraient envisager de loués leurs biens classés G en location saisonnière dès maintenant, car la procédure d’obligation de changement d’affectation se profile.
Le sénat connait parfaitement la situation de l’immobilier, les sénateurs sont élus par les maire qui les informent sur la situation immobilière sur le terrain.
Une commission immobilière sénatoriale récente juge réaliste d’ interdire à la location saisonnière seulement en 2034 les appartements classés G, ce laisse aux propriétaires le temps de s’organiser.
Les bailleurs pressés qui ont transformé leur passoire thermique à la hâte n’ont pas fait un bon choix car la législation a évolué et parfois leur classement est resté le même malgré les travaux réalisés.