{"id":11850,"date":"2023-05-30T14:54:00","date_gmt":"2023-05-30T12:54:00","guid":{"rendered":"https:\/\/confraternel.com\/\/\/\/\/\/\/\/\/\/\/\/\/?p=11850"},"modified":"2024-05-14T18:45:51","modified_gmt":"2024-05-14T16:45:51","slug":"location-locaux-equipes","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/confraternel.com\/index.php\/2023\/05\/30\/location-locaux-equipes\/","title":{"rendered":"LOCATION \u00c9QUIP\u00c9E (1\/10) : AVANTAGES"},"content":{"rendered":"\n

Comme constat\u00e9 pr\u00e9c\u00e9demment dans l’introduction, la location \u00e9quip\u00e9e ou location de locaux \u00e9quip\u00e9s (LLE) n’est pas un m\u00e9canisme fr\u00e9quemment usit\u00e9 par les professionnels de sant\u00e9 bien qu’il convienne parfaitement \u00e0 notre activit\u00e9.
La LLE est un avantage fiscal risquant de dispara\u00eetre en m\u00eame temps que le statut de loueur meubl\u00e9 non professionnel et le Pinel. Les membre du Comit\u00e9 Action Publique 2022(CAP 22) dans leur rapport final de la CAP22, conseillaient pour augmenter les recettes fiscales de l’\u00e9tat, de supprimer ou r\u00e9former le statut de loueur meubl\u00e9 et le Pinel, car selon les \u00ab\u00a0sages\u00a0\u00bb ces niches fiscales n’ont servi qu’\u00e0 enrichir les investisseurs sans augmenter l’offre locative.
Une premi\u00e8re s\u00e9rie de mesure tr\u00e8s restrictive pour la LM a \u00e9t\u00e9 vot\u00e9e le 29\/01\/2024 et lorsque on analyse le pr\u00e9ambule de la loi, on comprend que d’autres durcissements du statut de LMP sont \u00e0 attendre.(session de l’assembl\u00e9e 29\/01\/2024<\/a> )
Il est possible que le statut de loueur de locaux \u00e9quip\u00e9s soit aussi sur la sellette, tant les finances publiques sont calamiteuses, mais cette menace est moins pr\u00e9gnante que la r\u00e9forme du statut de LMNP.
D’ \u00e9ventuelles modifications l\u00e9gislatives ne s’appliqueraient pas si le professionnel de sant\u00e9 exer\u00e7ait cette activit\u00e9 au sein d’une soci\u00e9t\u00e9.
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AVANTAGES DE LA LLE<\/h3>\n\n\n\n

Acqu\u00e9rir un cabinet avec un effort financier minime<\/strong>
Les m\u00e9decins s’\u00e9merveillent de pouvoir soustraire de leurs recettes m\u00e9dicales les loyers de leur cabinet et de se les reverser comme s’ ils r\u00e9alisaient une d\u00e9fiscalisation totale et g\u00e9niale. La r\u00e9alit\u00e9 est tout autre, ces recettes sont fortement fiscalis\u00e9es pratiquement comme la fiscalit\u00e9 professionnelle, les loyers nets de charges sont impos\u00e9s fiscalement au taux marginal d’imposition et socialement au forfait de 17,2%. Dans ce sch\u00e9ma seuls 40% des recettes au maximum sont utilis\u00e9s pour rembourser le capital.
Dans la LLE gr\u00e2ce aux amortissements les loyers nets de charges fonci\u00e8res sont d\u00e9fiscalis\u00e9s et disponibles pour l’achat du cabinet.<\/strong>

La LLE devrait s\u00e9duire \u00e0 l’avenir<\/strong>
Avec la p\u00e9nurie de m\u00e9decins, les patients s’accommodent de praticiens pr\u00e9sents quelques demi-journ\u00e9es par semaine, ce qui est un palliatif aux d\u00e9serts m\u00e9dicaux. Les confr\u00e8res qui choisissent ce type d’exercice recherchent tout naturellement des locaux \u00e9quip\u00e9s \u00e0 partager.<\/p>\n\n\n\n

De surcro\u00eet le propri\u00e9taire des locaux ne pourra \u00eatre requalifi\u00e9 de loueur nu, par l’administration fiscale, en effet si des professionnels m\u00e9dicaux se succ\u00e8dent au cours de la semaine dans un local cela prouve prouve que le bailleur a mis en \u0153uvre toutes les conditions r\u00e9glementaires requises pour la LLE.
On note que de plus en plus de jeunes professionnels de sant\u00e9 souhaitent exercer \u00e0 temps partiel ou m\u00eame changer r\u00e9guli\u00e8rement de site ou environnement.
Le conseil de l’ordre jadis oppos\u00e9 \u00e0 ce type de bail s’est adapt\u00e9 et met \u00e0 disposition des contrats temporaires pour ce type d’exercice.

Les investisseurs non m\u00e9decins commencent \u00e0 s’int\u00e9resser \u00e0 la LLE, ils ach\u00e8tent des maisons m\u00e9dicales d\u00e9sert\u00e9es par les m\u00e9decins partis en retraite non remplac\u00e9s, et louent les bureaux en LLE.
Le calcul de ces investisseurs est simple, d\u00e9gager des loyers d\u00e9fiscalis\u00e9s qui financeront leur acquisition brad\u00e9e apr\u00e8s restructuration sommaire .
Cerise sur le g\u00e2teau la population m\u00e9dicale est \u00e0 son point bas et va remonter progressivement dans les prochaines ann\u00e9es rendant attractives ces structures achet\u00e9es \u00e0 bas prix.<\/p>\n\n\n\n

Nous connaissons tous des confr\u00e8res autour de nous qui ont cass\u00e9 les prix pour se \u00ab\u00a0d\u00e9barrasser\u00a0\u00bb de leur cabinet, lors de leur d\u00e9part \u00e0 la retraite.

L’\u00e9largissement du num\u00e9rus clausus permettra d’augmenter progressivement le nombre de confr\u00e8res et si on ajoute le d\u00e9veloppement de l’exercice \u00e0 la vacation, les maisons m\u00e9dicales r\u00e9nov\u00e9es vont se remplir progressivement et durablement.

Le propri\u00e9taire occupant reste le meilleur choix<\/strong>.
Le m\u00e9decin fixe la redevance en fonction du march\u00e9 et est certain d’\u00eatre pay\u00e9, ce qui constitue la d\u00e9fiscalisation du pauvre.<\/p>\n\n\n\n

La d\u00e9fiscalisation du riche c’est le cas o\u00f9 le praticien qui fait payer l’essentiel de son cabinet par ses sous-locataires !!
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D\u00e9duire tous les frais<\/strong>
Contrairement aux revenus fonciers,tr\u00e8s encadr\u00e9s,r\u00e9glementairement, tous les frais en rapport avec l’activit\u00e9 BIC sont d\u00e9ductibles. On citera les frais de r\u00e9ception, de voyages non d\u00e9ductible dans le cadre des revenus fonciers et autoris\u00e9s dans le r\u00e9gime des BIC, s’ ils sont justifi\u00e9s bien \u00e9videmment .<\/strong>

B\u00e9n\u00e9ficier des taux d\u2019int\u00e9r\u00eats bas<\/strong>.
Il est \u00e9vidents que les taux d’int\u00e9r\u00eats \u00e0 1% , erreur fatale commise par la BCE, ne se verront plus, mais les taux d’int\u00e9r\u00eats restent raisonnables et d\u00e9ductibles des b\u00e9n\u00e9fices.
N’oublions pas que les m\u00e9decins empruntaient avec des taux \u00e0 deux chiffres dans les ann\u00e9es 70
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PROFESSIONNEL OU NON PROFESSIONNEL<\/h3>\n\n\n\n

Contrairement \u00e0 la l\u00e9gislation absconse de la LM en pleine mutation o\u00f9 le passage de non professionnel \u00e0 professionnel se fait automatiquement en fonction des recettes, dans la LLE le m\u00e9decin bailleur sera non professionnel. La loi pr\u00e9cise que dans la LLE, pour \u00eatre professionnel il faut \u00a0\u00bb une participation personnelle, directe et continue de l\u2019un des membres du foyer fiscal \u00e0 l\u2019accomplissement des actes n\u00e9cessaires \u00e0 l\u2019activit\u00e9 selon l’article 156.1 CGI. Il sera difficile de faire admettre \u00e0 un inspecteur des imp\u00f4ts que r\u00e9diger une quittance de redevance tous les trois mois est l’activit\u00e9 principale du m\u00e9decin bailleur.
Cette distinction est importante car le loueur de locaux \u00e9quip\u00e9s professionnel peut d\u00e9duire les d\u00e9ficits de la LLE du revenu global du foyer fiscal.
Certains confr\u00e8res conc\u00e8dent la gestion du local \u00e9quip\u00e9 \u00e0 leur conjoint qui devient professionnel, si c’est sa seule activit\u00e9. Ce m\u00e9canisme permet de d\u00e9duire les d\u00e9ficits de l’activit\u00e9 de LLE du revenu global du couple. Cette situation doit \u00eatre particuli\u00e8rement encadr\u00e9e par avocat sp\u00e9cialis\u00e9 dans ce type de montage, attention \u00e0 l’abus de droit fiscal.
Le but de la LLE n’est pas de pouvoir d\u00e9duire le d\u00e9ficit de LLE du revenu fiscal du foyer fiscal, l’objectif est d’acqu\u00e9rir son cabinet avec des loyers d\u00e9fiscalis\u00e9s que l’on se verse.<\/p>\n\n\n\n

LIMITES DE LA LLE<\/h3>\n\n\n\n

La LLE est une activit\u00e9 assujettie \u00e0 la TVA, ce qui est probl\u00e9matique pour un m\u00e9decin puisque nous ne pouvons pas r\u00e9cup\u00e9rer la TVA sur les loyers.
La loi autorise une \u00ab\u00a0franchise en base de TVA\u00a0\u00bb si le montant des recettes annuelles du loueur est inf\u00e9rieur \u00e0 38.500 pour 2024.
Ce plafond permet de louer un ou deux cabinets avec un local pour un assistant m\u00e9dical mais ne permettra pas de cr\u00e9er un empire immobilier!!
Cette limite est une protection partielle contre les financiers qui s’int\u00e9ressent peu \u00e0 des structures qui vont d\u00e9gager des chiffres d’affaires annuels de 38.000\u20ac.
Il pr\u00e9f\u00e8rent des immeubles de bureaux lou\u00e9s \u00e0 des soci\u00e9t\u00e9s ou des professions r\u00e9glement\u00e9es comme les avocats.
Ce ne d\u00e9courage pas par contre les petits investisseurs patrimoniaux qui deviennent de plus en plus nombreux. C’est aussi une garantie pour nous de p\u00e9rennit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

INCONV\u00c9NIENTS DE LA LLE<\/h3>\n\n\n\n

Le locataire poss\u00e8de la \u00ab propri\u00e9t\u00e9 commerciale \u00bb<\/strong> et est inexpugnable, ce n’est pas un probl\u00e8me si vous \u00eates le locataire.
Lors d’une location \u00e0 un confr\u00e8re, en cas de d\u00e9saccord le conseil de l’ordre organisera une m\u00e9diation efficace, limitant les effets d\u00e9l\u00e9t\u00e8res des contestations abusives lors de la ruptures des baux commerciaux.<\/p>\n\n\n\n

Il existe d\u00e9sormais des contrats ordinaux limit\u00e9s dans le temps et adapt\u00e9s \u00e0 ce type d’exercice.
Le CO, familier de ce type de d\u00e9saccord, veille \u00e0 ce que les termes du contrat pallient sensiblement les difficult\u00e9s ult\u00e9rieures engendr\u00e9es par les des associations \u00ab\u00a0rat\u00e9es’.

La LLE et cotisations sociales<\/strong>.
Logiquement le m\u00e9decin LLE devrait r\u00e9gler en principe un forfait \u00e0 17,2% puisque le m\u00e9decin LLE n’est pas pas professionnel, mais l’URSSAF ne donne pas de r\u00e9ponse claire et de nombreux experts comptables s’accordent sur un assujettissement des b\u00e9n\u00e9fices des LLE au SSI. Les charges sociales ne sont pas le probl\u00e8me puisque le r\u00e9sultat sera nul pendant au moins 15 voire 20 ans.<\/strong>
Des clarification pourraient \u00eatre apport\u00e9es tous les ans lors de la discussion loi de finance de la SS(LFSS).
Il existe un pr\u00e9c\u00e9dent r\u00e9cent dans la LM o\u00f9 certains LMNP, sont consid\u00e9r\u00e9s comme non professionnels par le les imp\u00f4ts et professionnels par l’URSSAF et ainsi soumis au SSI.

La plus value (PV) est impos\u00e9e comme une PV professionnelle <\/strong>
Pendant de longues ann\u00e9es les redevances ont \u00e9t\u00e9 d\u00e9fiscalis\u00e9es ce qui a permis au m\u00e9decin d’acqu\u00e9rir son cabinet dans d’excellentes conditions, mais s’ il revend il devra rembourser en une fois une grande partie de ce qu’il a \u00e9conomis\u00e9e. La question est de savoir si les besoins financiers sont plus pr\u00e9gnants en d\u00e9but ou en fin de carri\u00e8re!.
Les conseils en gestion de patrimoine oublient souvent de vous informer d’une loi math\u00e9matique jamais prise en d\u00e9faut \u00a0\u00bb quand on diminue un imp\u00f4t on en augmente un autre\u00a0\u00bb.
En 2024 s’est d\u00e9roul\u00e9 un exemple de \u00ab\u00a0phylog\u00e9nie\u00a0\u00bb fiscale, la location nue des locaux d’habitation est cannibalis\u00e9e par la location meubl\u00e9e.
Le centre des imp\u00f4ts r\u00e9agit en diminuant les avantages et augmentant la complexit\u00e9 de la LM.<\/p>\n\n\n\n

A RETENIR<\/h3>\n\n\n\n