{"id":11854,"date":"2023-05-30T14:50:00","date_gmt":"2023-05-30T12:50:00","guid":{"rendered":"https:\/\/confraternel.com\/\/\/\/\/\/\/\/\/\/\/\/\/?p=11854"},"modified":"2024-05-15T10:53:41","modified_gmt":"2024-05-15T08:53:41","slug":"cas-pratiques","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/confraternel.com\/index.php\/2023\/05\/30\/cas-pratiques\/","title":{"rendered":"LOCATION EQUIPEE (4\/10) : EXEMPLE 1"},"content":{"rendered":"\n

Jadis les experts comptables nous conseillaient d\u2019acqu\u00e9rir notre cabinet m\u00e9dical par l\u2019interm\u00e9diaire d\u2019une SCI \u00e0 l\u2019IR et de se le louer avec un bail de location nue. Cette habitude est h\u00e9rit\u00e9e des entrepreneurs qui souhaitaient prot\u00e9ger leur patrimoine immobilier des al\u00e9as de la soci\u00e9t\u00e9 d\u2019exploitation. Si la soci\u00e9t\u00e9 op\u00e9rationnelle \u00e9tait en faillite les locaux \u00e9taient pr\u00e9serv\u00e9s, cette protection n\u2019a pas de sens pour les m\u00e9decins qui font rarement faillite.
La seconde motivation pour la cr\u00e9ation d\u2019une SCI \u00e9tait de pouvoir vendre au d\u00e9part \u00e0 la retraite sa client\u00e8le tout en gardant les locaux lou\u00e9s au successeur. Ce choix n\u2019est plus pertinent aucun m\u00e9decin actuellement n\u2019ach\u00e8te de client\u00e8le ou des parts de groupes m\u00e9dicaux d\u00e9sert\u00e9s et avec des charges \u00e9normes.
Enfin une SCI n\u2019a pas le droit de louer des locaux \u00e9quip\u00e9s \u00e0 la vacation, elle se prive ainsi de locataires potentiels exer\u00e7ant \u00e0 temps partiel ou partag\u00e9.
Le seul avantage de la SCI a l\u2019IR r\u00e9side dans la simplicit\u00e9 de la cession des parts au successeur ou aux h\u00e9ritiers, il suffit qu’un avocat r\u00e9dige l\u2019acte avec des droits r\u00e9duits. Cet avantage est tout \u00e0 fait relatif s’ il n\u2019y a pas de successeur.<\/p>\n\n\n\n

Prenons l\u2019exemple de Jean m\u00e9decin g\u00e9n\u00e9raliste de 30 ans qui s\u2019installe en 2021. Il acquiert un local r\u00e9nov\u00e9 pour 323.000 \u20ac dont 30.000\u20ac de frais acquisition (frais notaire et agence). Il apporte 123.000 \u20ac et emprunte 200.000 \u20ac.
La totalit\u00e9 annuelle des charges fonci\u00e8res est de 5500 \u20ac \/an et 4000 \u20ac d\u2019int\u00e9r\u00eats d’emprunt ( avec un taux \u00e0 1%, ce qui n’est plus le cas depuis 2023). Le loyer annuel s’\u00e9l\u00e8ve \u00e0 20.000\u20ac\/an. Il disposait au d\u00e9part de la totalit\u00e9 des 323.000\u20ac mais son comptable lui conseille d’emprunter 200.000 \u20ac puisque les int\u00e9r\u00eats d’emprunt sont d\u00e9ductibles du r\u00e9sultat de plus les taux \u00e9taient historiquement bas en 2021.
Il est \u00e0 noter que les jeunes m\u00e9decins n’ont jamais connu de taux d\u2019int\u00e9r\u00eats \u00e9lev\u00e9s puisque depuis 30 ans il n’y avait plus d’inflation. Si ces jeunes install\u00e9s interrogent leurs confr\u00e8res qui partent \u00e0 la retraite ils seront surpris de savoir que dans les ann\u00e9es 80 on empruntait \u00e0 des taux voisin de 10%.<\/strong>
En \u00e9conomie comme dans la mode vestimentaire on revoit ce qui a d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 vu, les taux en 2023 galopent apr\u00e8s \u00eatre rest\u00e9s voisins de 1% pendant de longues ann\u00e9es.
Jean envisage de cr\u00e9er une SCI \u00e0 l’IR, il d\u00e9duira des loyers qu’il se verse les charges fonci\u00e8res et les int\u00e9r\u00eats d’emprunt , le bilan de sa sci sera positif \u00e0 hauteur de 20.000 -9.500 soit 10.500 \u20ac.
Apr\u00e8s imp\u00f4t il restera un cash flow annuel de 5544\u20ac car il devra acquitter 47,2% d’imp\u00f4ts (TMI : 30% + 17,2% pr\u00e9l\u00e8vements sociaux) .
Le cash flow ou flux de tr\u00e9sorerie repr\u00e9sente la tr\u00e9sorerie restante apr\u00e8s avoir retranch\u00e9 du montant des loyers les charges et imp\u00f4ts fonciers .
Le cash flow correspond \u00e0 la fraction du loyer disponible pour rembourser la fraction du pr\u00eat qui correspond au capital, les int\u00e9r\u00eats du pr\u00eat sont d\u00e9j\u00e0 d\u00e9duits en tant que charges : 4000\u20ac.
25 ann\u00e9es plus tard Jean aura rembours\u00e9 123.900\u20ac avec les loyers qu’il se verse, le reste du capital de l’emprunt aura \u00e9t\u00e9 pay\u00e9 par ses deniers propres<\/strong>.
Ces 76.100\u20ac repr\u00e9sentent un effort annuel non n\u00e9gligeable de 3044 \u20ac apr\u00e8s imp\u00f4t , soit 4870 \u20ac avant imp\u00f4t. Jean aura r\u00e9alis\u00e9 195 CS \u00e0 25 euros par ans et 4870 CS en 25 ans pour solder le capital de son pr\u00eat!!
<\/p>\n\n\n\n

Le comptable lui conseille de mettre en place une location \u00e9quip\u00e9e.
Dans ce paradigme Jean d\u00e9duira de la redevance annuelle de 20.000 \u20ac (en location meubl\u00e9e on utilise le terme redevance et non loyer !)
– les frais fonciers et int\u00e9r\u00eats s’\u00e9levant \u00e0 9.500 \u20ac
– mais \u00e9galement un amortissement annuel 11.120\u20ac<\/strong>.
Au total le bilan de son activit\u00e9 de loueur sera nul.
Par contre le Cash- flow annuel sera de 20.000\u20ac – 9.500 = 10.500\u20ac
25 ann\u00e9es plus tard le cash-flow ou flux de tr\u00e9sorerie lui aura permis de d\u00e9gager 265.000\u20ac dont 200.000 \u20ac consacr\u00e9s au remboursement de l’emprunt et 65.000 \u20ac pour enrichir son patrimoine personnel sans fiscalit\u00e9. L’achat du cabinet n’a rien co\u00fbt\u00e9 et en plus Jean a th\u00e9sauris\u00e9 65.000 \u20ac.<\/strong>
<\/p>\n\n\n\n

Achat 323.000 Cr\u00e9dit 200.000 frais acquisition 23.000<\/h5>\n\n\n\n
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\n
<\/td>SCI \u00e0 IR<\/td>Loc \u00e9quip\u00e9e<\/td><\/tr>
Amortissement<\/td>0<\/td>11120<\/td><\/tr>
Location<\/td>20.000<\/td>20.000<\/td><\/tr>
Assurance<\/td>500<\/td>500<\/td><\/tr>
charges<\/td>3000<\/td>3000<\/td><\/tr>
R\u00e9parations<\/td>2000<\/td>2000<\/td><\/tr>
Int\u00e9r\u00eats emprunt<\/td>4000<\/td>4000<\/td><\/tr>
R\u00e9sultat<\/td>10.500<\/td>0*<\/td><\/tr>
Fiscalit\u00e9 an**<\/td>4956<\/td>0<\/td><\/tr>
Cash flow***<\/td>5544<\/td>10.500<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n<\/div>\n<\/div>\n\n\n\n
    \n
  • * en fait d\u00e9ficit reportable 620 \u20ac<\/li>\n\n\n\n
  • ** on admet TMI 30% et forfait social 17,2% la note est plus sal\u00e9e si TMI sup\u00e9rieur<\/li>\n\n\n\n
  • *** ce qui reste pour rembourser emprunt<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

    Aux termes des 25 ans les amortissement sont \u00e9puis\u00e9s il convient d\u2019\u00e9valuer la situation et de choisir entre\u00a0:
    1- vente du bien mais il existe une lourde PV professionnelle<\/strong> \u00e0 r\u00e9gler.
    2- conserver le bien et opter pour le micro-BIC
    3- ne rien changer mais on prendra en compte les contributions sociales et la fiscalit\u00e9 qui deviennent dissuasives.
    Le choix aurait du \u00eatre propos\u00e9 au d\u00e9part par un professionnel <\/strong>pour disposer d’ :<\/p>\n\n\n\n

      \n
    1. un montage adapt\u00e9 au mode d’exercice et aux aspirations<\/li>\n\n\n\n
    2. une optimisation de utilisation des capitaux disponibles lors de l’installation <\/li>\n\n\n\n
    3. une s\u00e9curit\u00e9 pour \u00e9viter le mini abus de droit fiscal<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

      A RETENIR<\/h3>\n\n\n\n
        \n
      • la LLE est le meilleur choix d’investissement pour achat de son cabinet<\/li>\n\n\n\n
      • prudence du fait du risque de requalification du montage<\/li>\n\n\n\n
      • l’exercice m\u00e9dical \u00e0 temps partiel et la p\u00e9nurie de m\u00e9decins vont favoriser la LLE<\/li>\n\n\n\n
      • le remboursement du capital d’un bien dans une SCI \u00e0 l’IR se fait principalement avec des capitaux d\u00e9j\u00e0 lourdement fiscalis\u00e9s<\/strong>. R\u00e9servons cet investissement \u00e0 la r\u00e9sidence secondaire pour les loisirs. <\/li>\n\n\n\n
      • ATTENTION<\/strong> les conseillers en gestion du patrimoine mettent toujours en avant les \u00e9conomies fiscales mais il faut savoir que lorsque vous diminuez un imp\u00f4t vous en augmentez un autre.<\/strong> Jean d\u00e9fiscalise pendant sa carri\u00e8re des loyers mais \u00e0 sa retraite il sera redevable d’une forte plus-value, il aura profit\u00e9 de cash \u00e0 son d\u00e9but d’installation ce qui n’est pas un mauvais choix.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

        PAS DE COMMENTAIRE<\/h2>\n\n\n\n

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