La location meubl\u00e9e (LM) constitue une niche fiscale pris\u00e9e des investisseurs avis\u00e9s. Le d\u00e9veloppement des plateformes d’\u00e9conomie collaborative comme le leboncoin, rbnb, abritel a rendu cette activit\u00e9 tr\u00e8s populaire.
La location meubl\u00e9e ne fait pas que des heureux, les rendements attractifs de la location touristique courte dur\u00e9e diminuent l’offre locative de longue dur\u00e9e pour les habitants locaux, le lobby h\u00f4telier d\u00e9nonce une concurrence d\u00e9loyale, Bercy s’inqui\u00e8te des pertes de recettes et l’URSSAF aimerait avoir sa part du g\u00e2teau. Depuis 2020 les mairies , le minist\u00e8re des finances, l’urssaf, le conseil constitutionnel se sont empar\u00e9s du sujet pour tenter de r\u00e9guler cette activit\u00e9. De multiples d\u00e9crets, avec parfois une coh\u00e9rence discutable, paraissent et para\u00eetront \u00e0 l’avenir. Les modifications qu’induisent cette nouvelle l\u00e9gislation ne remettent pas, pour l’instant, en cause l\u2019int\u00e9r\u00eat fiscal de la location meubl\u00e9e mais invite \u00e0 \u00eatre prudent et pointu dans ses choix d’investissements. Le but des articles n’est pas de transformer un m\u00e9decin en professionnel de l’immobilier mais de lui \u00e9viter de co\u00fbteuses m\u00e9saventures financi\u00e8res.<\/p>\n\n\n\n
La location meubl\u00e9e est la mise \u00e0 disposition d’un local d’habitation garni de meubles indispensables \u00e0 une occupation normale par le locataire (d\u00e9cret n\u00b02015-981 du 31\/07\/2015). Cette entit\u00e9 se conjugue sous divers aspects, il peut s’agir de logements \u00e9tudiants, g\u00eetes ruraux, meubl\u00e9s de tourisme de courte dur\u00e9e, meubl\u00e9s avec des prestations para-h\u00f4teli\u00e8res.
Il n’est pas n\u00e9cessaire d’\u00eatre propri\u00e9taire du bien, un locataire qui dispose d’un bail nu peut sous-louer son bien en meubl\u00e9. Le locataire doit recueillir au pr\u00e9alable l’accord du bailleur. Le conseil constitutionnel a rappel\u00e9 que la location meubl\u00e9e reste une activit\u00e9 civile mais sur le plan fiscal elle rev\u00eat un caract\u00e8re commercial et les revenus tir\u00e9s de cette activit\u00e9 seront \u00e0 d\u00e9clarer dans les b\u00e9n\u00e9fices industriels et commerciaux (BIC) et non dans les revenus fonciers.
Un m\u00e9decin qui loue un cabinet m\u00e9dical \u00e9quip\u00e9, \u00e9ventuellement \u00e0 la vacation, r\u00e9alise une location d’un local \u00e9quip\u00e9 (LLE), activit\u00e9 distincte de la location meubl\u00e9e. La LLE b\u00e9n\u00e9ficie de certains des avantages fiscaux de la location meubl\u00e9e, nous r\u00e9serverons des articles sp\u00e9cifiques \u00e0 la LLE puisque ce sujet est susceptible d’int\u00e9resser tous les confr\u00e8res.<\/p>\n\n\n\n
La location touristique se distingue de la location meubl\u00e9e classique par 2 crit\u00e8res, le locataire n\u2019y \u00e9lit pas domicile et occupe le bien pour une dur\u00e9e maximale de 90 jours cons\u00e9cutifs (article L. 324-1-1 du code du tourisme).
Les meubl\u00e9s de tourismes diff\u00e9rent d’un h\u00f4tel car r\u00e9serv\u00e9s \u00e0 l\u2019usage exclusif du locataire, ne comportant ni accueil ni services ou \u00e9quipements communs.
Les meubl\u00e9s de tourismes diff\u00e9rent des chambres d\u2019h\u00f4tes o\u00f9 le propri\u00e9taire est pr\u00e9sent pendant la location, tandis que dans les meubl\u00e9s de tourisme, le propri\u00e9taire est le plus souvent absent. Dans le cas des chambres d’h\u00f4te le propri\u00e9taire offres des prestations minimales.
Pour exploiter un bien avec la qualification de \u00ab\u00a0meubl\u00e9 touristique\u00a0\u00bb, il faut au pr\u00e9alable le d\u00e9clarer \u00e0 la mairie de la commune o\u00f9 est situ\u00e9 le meubl\u00e9, au moyen du formulaire Cerfa n\u00b014004*01 ou enligne (articles L. 324-1-1 et D. 324-1-1 du code du tourisme).
Dans certaines communes il faut obtenir une autorisation pr\u00e9alable de la mairie.
Dans les zones o\u00f9 la location de biens nus est tendue, les mairies peuvent imposer des autorisations administratives de changement d\u2019usage.
Quelque soit le type de LM il faut une d\u00e9claration aux services fiscaux.<\/p>\n\n\n\n
les propri\u00e9taires de meubl\u00e9s de tourisme peuvent faire classer leur bien pour offrir aux locataire une garantie de niveau de confort et de prestation.
Le propri\u00e9taire b\u00e9n\u00e9ficiera d’avantages fiscaux :<\/p>\n\n\n\n
Le classement se fait de une \u00e0 cinq \u00e9toiles comme les h\u00f4tels, le classement obtenu a une validit\u00e9 de cinq ans. Cette d\u00e9marche est facultative et volontaire.<\/p>\n\n\n\n
Ce sont des chambres meubl\u00e9es chez l’habitant lou\u00e9es \u00e0 des touristes pour une ou plusieurs nuit\u00e9es. La location est assortie, au minimum, de la fourniture du petit d\u00e9jeuner et du linge de maison. L’accueil est assur\u00e9 par l’habitant. Les chambres sont \u00e9quip\u00e9es d’un point d’eau avec acc\u00e8s \u00e0 un WC. Le statut limite \u00e0 5 chambres et une capacit\u00e9 d’accueil de 15 personnes. Il faut obligatoirement obtenir une autorisation municipale. Pour conna\u00eetre les sp\u00e9cificit\u00e9s de chaque commune on consultera le site des imp\u00f4ts.<\/p>\n\n\n\n
Ils peuvent \u00eatre class\u00e9s meubl\u00e9s de tourisme \u00e0 condition de se d\u00e9clarer comme d\u00e9crit plus haut.<\/p>\n\n\n\n
L’activit\u00e9 de location meubl\u00e9e peut \u00eatre exerc\u00e9e en tant que le loueur meubl\u00e9 non professionnel (LMNP) ou loueur meubl\u00e9 professionnel (LMP).
Tout loueur meubl\u00e9 est LMNP au d\u00e9part et devient LMP automatiquement lorsque les deux conditions suivantes sont remplies, la totalit\u00e9 des recettes annuelles retir\u00e9es de cette activit\u00e9 par l\u2019ensemble des membres du foyer exc\u00e8de 23.000 \u20ac sur l’ann\u00e9e civile et ces recettes exc\u00e8dent les revenus du foyer fiscal soumis \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur le revenu dans les cat\u00e9gories des traitements et salaires et pensions (les pensions de retraite de la carmf en font partie), des b\u00e9n\u00e9fices industriels et commerciaux (autres que ceux tir\u00e9s de l\u2019activit\u00e9 de location meubl\u00e9e), des b\u00e9n\u00e9fices agricoles et des b\u00e9n\u00e9fices non commerciaux. Les revenus fonciers ne sont pas pris en compte.
Si une de ces conditions n’est pas remplie le loueur reste LMNP. Cette distinction est primordiale car chaque statut poss\u00e8de des sp\u00e9cificit\u00e9s fiscales et sociales diff\u00e9rentes.<\/p>\n\n\n\n
Alice Martin praticien hospitalier p\u00e9diatre et jean Martin Kin\u00e9sith\u00e9rapeute en ville mettent en location 3 meubl\u00e9s longue dur\u00e9e avec des baux de 1 an.
Les revenus du couples sont de 50.000\u20ac de salaires pour Alice et 60.000\u20ac de BNC pour jean, ce qui constitue une base imposable de 110.000\u20ac alors que les recettes brutes tir\u00e9es de la location meubl\u00e9e sont de 32.000\u20ac.
Le couple d\u00e9passe le seuil des 23.000\u20ac de recettes mais celles-ci sont inf\u00e9rieures \u00e0 la base imposable du couple qui reste loueur meubl\u00e9 non professionnel.
Autre bonne nouvelle il ne seront pas affilies \u00e0 l’URSSAF et ne devront pas payer les cotisations SSI car il ne s’agit pas d’une location saisonni\u00e8re, le couple Martin loue en meubl\u00e9 classique.
G\u00e9raldine, c\u00e9libataire, infirmi\u00e8re lib\u00e9rale \u00e2g\u00e9e de 25 ans poss\u00e8de 3 appartements de famille \u00e0 Hyerres qu’elle loue en meubl\u00e9 de tourisme. Cette activit\u00e9 lui rapporte annuellement 24.000\u20ac de recettes. G\u00e9raldine, qui d\u00e9marre sa carri\u00e8re d’infirmi\u00e8re lib\u00e9rale, d\u00e9clare 19.000 nets \u20ac de BNC ce qui constitue son revenu imposable.
G\u00e9raldine est donc LMP puisque les 24.000\u20ac de recettes de location meubl\u00e9e sont sup\u00e9rieurs au seuil de 23.000\u20ac et que les recettes de LM qu’elle d\u00e9clare sont sup\u00e9rieures aux BNC. Elle pourrait redevenir non professionnelle l’ann\u00e9e suivante si ses recettes locatives diminuaient en dessous de 23.000\u20ac ou si ses BNC devenaient sup\u00e9rieures \u00e0 ses recettes de location saisonni\u00e8re.
Autre mauvaise nouvelle pour G\u00e9raldine elle doit s’affilier aux organismes sociaux (SSI) pour son activit\u00e9 de LM, ce qui sous-entend entre 35 \u00e0 40% de charges calcul\u00e9es sur son r\u00e9sultats de LM.<\/p>\n\n\n\n
La location meubl\u00e9e (LM) constitue une niche fiscale pris\u00e9e des investisseurs avis\u00e9s. Le d\u00e9veloppement des plateformes d’\u00e9conomie collaborative comme le leboncoin, rbnb, abritel a rendu cette activit\u00e9 tr\u00e8s populaire.La location meubl\u00e9e ne fait pas que des heureux, les rendements attractifs de la location touristique courte dur\u00e9e diminuent l’offre locative de longue dur\u00e9e pour les habitants […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":11839,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"wp-custom-template-article-location-meublee","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[10],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/confraternel.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11882"}],"collection":[{"href":"https:\/\/confraternel.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/confraternel.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/confraternel.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/confraternel.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=11882"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/confraternel.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11882\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/confraternel.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/11839"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/confraternel.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=11882"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/confraternel.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=11882"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/confraternel.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=11882"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}