Jean m\u00e9decin g\u00e9n\u00e9raliste s’est install\u00e9 en 1995 \u00e0 l’ \u00e2ge de 26 ans , avec 2 confr\u00e8res dans un appartement de 180 m2 boulevard saint-germain \u00e0 Paris.
Les 3 amis font l’achat en indivision.
L’appartement est divis\u00e9 en 3 lots identiques et un lot en indivis.<\/p>\n\n\n\n
Chacun est propri\u00e9taire de son bureau et de 1\/3 du lot indivis regroupant les parties communes, salle-attente, toilettes, rangement etc\u2026 Au total son activit\u00e9 de loueur sera nulle et le cash-flow annuel sera de : Jean m\u00e9decin g\u00e9n\u00e9raliste s’est install\u00e9 en 1995 \u00e0 l’ \u00e2ge de 26 ans , avec 2 confr\u00e8res dans un appartement de 180 m2 boulevard saint-germain \u00e0 Paris.Les 3 amis font l’achat en indivision.L’appartement est divis\u00e9 en 3 lots identiques et un lot en indivis. Chacun est propri\u00e9taire de son bureau et de 1\/3 du lot […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":12083,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"wp-custom-template-article-location-equipee","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[9],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/confraternel.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/12050"}],"collection":[{"href":"https:\/\/confraternel.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/confraternel.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/confraternel.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/confraternel.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=12050"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/confraternel.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/12050\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":13665,"href":"https:\/\/confraternel.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/12050\/revisions\/13665"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/confraternel.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/12083"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/confraternel.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=12050"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/confraternel.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=12050"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/confraternel.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=12050"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
Chaque indivisaire verse pour l’acquisition 323.000 \u20ac, dont 30.000\u20ac de frais de notaire et agence.
Les 3 amis versent 123.000 \u20ac \u00e0 partir de leurs deniers personnels et chacun contracte un cr\u00e9dit de 200.000\u20ac .
La totalit\u00e9 annuelle des charges fonci\u00e8res par propri\u00e9taire est de 5500 \u20ac \/an et 4000 \u20ac de charge d\u2019int\u00e9r\u00eats d’emprunt .
La redevance annuelle vers\u00e9e par chacun s’\u00e9l\u00e8ve \u00e0 20.000 \u20ac\/an.
Pour \u00e9viter un mini-abus de droit fiscal, les confr\u00e8res ont fait \u00e9tablir le montant du loyer par deux agences immobili\u00e8res.
Ils disposaient au d\u00e9part d’apports plus importants mais le comptable conseille d’emprunter 200.000 \u20ac les int\u00e9r\u00eats \u00e9tant d\u00e9ductibles du r\u00e9sultat.
Jean cr\u00e9e une SCI \u00e0 l’IR, il d\u00e9duira des loyers qu’il se verse, les charges fonci\u00e8res et les int\u00e9r\u00eats d’emprunt, le bilan de sa sci sera positif \u00e0 la hauteur de
20.000 – 9.500 soit 10.500 \u20ac. Apr\u00e8s imp\u00f4t il restera 5544\u20ac car il devra acquitter 47,2% d’imp\u00f4ts(TMI : 30% + 17,2% pr\u00e9l\u00e8vements sociaux) .
25 ann\u00e9es plus tard il aura rembours\u00e9 138.600\u20ac avec le cash flow des loyers qu’il se verse.
Le cash flow ou flux de tr\u00e9sorerie est le montant disponible apr\u00e8s avoir d\u00e9duit des loyers les charges fonci\u00e8res autoris\u00e9es, la fiscalit\u00e9 et les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux.<\/strong>
Le reste du capital a d\u00fb \u00eatre rembours\u00e9 par ses fonds propres apr\u00e8s imp\u00f4ts soit 61.400\u20ac. Ces 61.400 \u20ac repr\u00e9sente un effort annuel non n\u00e9gligeable de 2456 \u20ac. Ces 2456\u20ac proviennent de ses revenus de m\u00e9decin apr\u00e8s qu’il avoir acquitt\u00e9 l’imp\u00f4t sur le revenu<\/strong>. Pour rembourser cette somme de 61.400 il faut r\u00e9aliser 9824 consultations \u00e0 25 \u20ac<\/strong>.
Si Jean revend son cabinet au terme des 25 ans il sera soumis \u00e0 la plus-value des particuliers, qui s’\u00e9teint au bout de 22 ans pour la part fiscale et de 30 ans pour la part sociale. Il s’estime heureux car son local parisien est un vaste appartement rive gauche qui a pris beaucoup de valeur et l’imposition de la PV est d\u00e9risoire.<\/p>\n\n\n\n
Son deuxi\u00e8me confr\u00e8re Pierre a fait un choix diff\u00e9rent et a mis place une location \u00e9quip\u00e9e, en nom propre.
Pierre comme jean apporte 123.000\u20ac et emprunte le reste.
Dans ce paradigme Pierre d\u00e9duit de la redevance annuelle :<\/p>\n\n\n\n\n
20.000\u20ac-9.500= 10.500\u20ac.
25 ann\u00e9es plus tard son flux de tr\u00e9sorerie totalise 262.500\u20ac dont 200.000 \u20ac utilis\u00e9s pour rembourser l’emprunt et 62.500 \u20ac qui ont enrichi son patrimoine personnel sans fiscalit\u00e9.
Comme Jean il aspire \u00e0 une retraite bien m\u00e9rit\u00e9e.Il a fait lui aussi une tr\u00e8s coquette PV tr\u00e8s lourdement impos\u00e9e<\/strong> car il d\u00e9pend du r\u00e9gime de la PV des professionnels bien qu’il soit loueur de local \u00e9quip\u00e9 non professionnel.
Compar\u00e9 \u00e0 Jean, le loyer qu’il s’est vers\u00e9 tous les mois lui a permis de rembourser totalement le cr\u00e9dit de son cabinet et de capitaliser 62.500\u20ac d\u00e9fiscalis\u00e9, mais il faut passer \u00e0 la caisse lors de la revente et dans ce cas ce sera beaucoup plus lourd que pour Jean.
Il avait la possibilit\u00e9 de faire un choix proche en constituant une EURL \u00e0 l’IR et b\u00e9n\u00e9ficier d’un meilleur traitement de la PV au moment de la revente.
Cette solution tr\u00e8s technique ne peut \u00eatre d\u00e9taill\u00e9e dans un article qui expose les bases de la LLE. Nos partenaires avocats sont \u00e0 votre disposition \u00e0 contact@confraternel.fr.<\/p>\n\n\n\n
Le troisi\u00e8me copropri\u00e9taire Paul a choisi de cr\u00e9er une SCI \u00e0 l’IS.
Avec Pierre il a sourit pendant 25 ans car il a d\u00e9duit 11.120 \u20ac d’amortissement ce qui a cr\u00e9er un cash flow de 262.500 \u20ac.
A la diff\u00e9rence de Jean , Paul ne sourit pas au moment de r\u00e9gler l’imp\u00f4t sur la PV.
Sa part est \u00e9valu\u00e9e \u00e0 600.000\u20ac, sa valeur nette comptable est de 22.000\u20ac ( 300.000 – 278.000 d’amortissement).
La PV de Paul est de 578.000 impos\u00e9e \u00e0 l’IS soit environ 145.000 \u20ac et si Paul veut ressortir ce qui reste sur le compte de la soci\u00e9t\u00e9 il devra acquitt\u00e9 la FLAT-TAX ou PFU pr\u00e9l\u00e8vement forfaitaire unique de 30% (PFU).
Autre mauvaise nouvelle, Pierre n’est pas press\u00e9 de partir en retraite mais les 3 coll\u00e8gues ont achet\u00e9 le bien en indivision,
Paul ne peut financi\u00e8rement racheter les parts de Jean et Pierre, l’appartement sera vendu, il devra trouver un autre local et acquitter son importante PV.
Cette situation met en exergue l’instabilit\u00e9 de l’indivision.<\/strong>
<\/p>\n\n\n\nFRAIS<\/td> SCI \u00e0 IR<\/code><\/td>SCI \u00e0 IS<\/code><\/td>Loc \u00e9quip\u00e9e<\/code><\/td><\/tr>Amortissement<\/td> 0<\/td> 11.200<\/td> 11.200<\/td><\/tr> Location<\/td> 20.000<\/td> 20.000<\/td> 20.000<\/td><\/tr> Assurance<\/td> 500<\/td> 500<\/td> 500<\/td><\/tr> Charges fonci\u00e8res<\/td> 3000<\/td> 3000<\/td> 3000<\/td><\/tr> Travaux<\/td> 2000<\/td> 2000<\/td> 2000<\/td><\/tr> Int\u00e9r\u00eat emprunt<\/td> 4000<\/td> 4000<\/td> 4000<\/td><\/tr> Flux tr\u00e9sorerie<\/td> 5.544\u20ac\/an<\/td> 10.500\u20ac\/an<\/td> 10.500\u20ac\/an<\/td><\/tr> Apport net pour achat<\/td> 185.000 (57%)<\/td> 60.500(18%)<\/td> 60.500(18%)<\/td><\/tr><\/tbody><\/table> A RETENIR<\/h3>\n\n\n\n
\n
Un emprunt \u00e0 5% revient en fait au m\u00e9decin \u00e0 1,4% et un emprunt \u00e0 1,2% co\u00fbte r\u00e9ellement 0,3%.<\/li>\n<\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"