Norbert et 2 confr\u00e8res Sandrine sa femme et Sylvain un ami, se sont install\u00e9s en 95. Ces 3 m\u00e9decins ont acquis le Rez de chauss\u00e9e d’un immeuble Haussmannien dans le huiti\u00e8me arrondissement de Paris.
Ils ont r\u00e9alis\u00e9 des travaux et cr\u00e9\u00e9 3 lots ind\u00e9pendants, chaque lot de 60 m2 comprend cabinet, salle attente, secr\u00e9tariat, salle de repos et WC.
Chaque m\u00e9decin a investi 323.000 \u20ac dont 30.000\u20ac de frais acquisition (frais notaire et agence). Chaque coll\u00e8gue apporte 123.000 \u20ac et emprunte 200.000\u20ac.
La totalit\u00e9 annuelle des charges fonci\u00e8res est de 5500 \u20ac \/an et 4000 \u20ac d\u2019int\u00e9r\u00eats d’emprunt .
Norbert a choisi de cr\u00e9er une SCI \u00e0 l’IR et de se louer son bureau avec un loyer de 20.000\u20ac par an.
Il d\u00e9duira des loyers qu’il se verse les charges fonci\u00e8res et les int\u00e9r\u00eats d’emprunt, Le bilan de sa sci sera positif \u00e0 la hauteur de 20OOO -9500 soit 10.500 \u20ac.
Apr\u00e8s imp\u00f4t il restera 5544\u20ac car il devra acquitter 47,2% d’imp\u00f4ts(TMI : 30% + 17,2% pr\u00e9l\u00e8vements sociaux) .
10 ans apr\u00e8s il aura rembours\u00e9 55.440 \u20ac avec le cash flow des loyers qu’il se verse.
10 ans apr\u00e8s l’acquisition, l’immobilier s’est envol\u00e9 dans le quartier, de plus les 3 associ\u00e9s avaient achet\u00e9 \u00e0 un prix tr\u00e8s bas.
Des confr\u00e8res s’installent en 2005 dans un immeuble voisin, ils disposent d’un espace identique lou\u00e9 \u00e0 la vacation.
Chaque bureau rapporte au propri\u00e9taire, avec un statut de LLE, une redevance annuelle de 36.000 \u20ac !!.
Plusieurs agents immobiliers de la patient\u00e8le confirment le montant de ce loyer.
Norbert d\u00e9cide de se signer un nouveau bail nu \u00e0 36.000\u20ac\/an, en rapport avec le loyer du quartier.
Avec le nouveau loyer le bilan annuel s’\u00e9l\u00e8ve \u00e0 26.500 \u20ac\/an et le cash-flow \u00e0 26.500 -(0,47*26500) soit 14.045\u20ac puisque Norbert doit verser 12.455 \u20ac d’imp\u00f4ts.
Au bout de 25 ans le flux de tr\u00e9sorerie est de (5544\u00d710)+(14045\u00d715)= 266.115 \u20ac.
Ce flux de tr\u00e9sorerie a permis de financer 82% du cabinet
Au d\u00e9part \u00e0 la retraite Norbert b\u00e9n\u00e9ficiera d’une confortable plus-value, son appartement de 60 m2 d\u00e9sormais \u00e9valu\u00e9 800.000\u20ac.
Cette PV quasiment exon\u00e9r\u00e9e d’imp\u00f4ts puisque il b\u00e9n\u00e9ficie du r\u00e9gime des particuliers.
Pendant son activit\u00e9 Norbert a cependant du se verser un loyer de 3.000 \u20ac mensuel sur lesquels il a \u00e9t\u00e9 impos\u00e9 \u00e0 47%, souhaitons qu’il puisse facturer de gros d\u00e9passements d’honoraires.<\/p>\n\n\n\n
Sandrine la femme de Norbert a acquis \u00e9galement une part de cabinet en 95 par le biais d’une SCI \u00e0 l’IR.
Contrairement \u00e0 Norbert elle a divis\u00e9 son vaste cabinet en 2 petits cabinets parfaitement fonctionnels et elle a \u00e9tabli un bail nu au profit d’ une coll\u00e8gue de promotion et un bail nu \u00e0 elle m\u00eame. Chaque cons\u0153ur paie annuellement 12.000 \u20ac soit 24.000\u20ac.
En 2005 elle r\u00e9ajuste le loyer \u00e0 36.000\u20ac mensuel soit 18.000 par cons\u0153ur loyer toujours supportable.
Au total Sandrine et son amie auront vers\u00e9 \u00e0 la SCI (24.000-9.500)X10 + (36000-9.500)\u00d715= 542.500 \u20ac.
Il reste apr\u00e8s r\u00e8glement des imp\u00f4ts et du forfait social 286.176\u20ac de cash flow pour rembourser le capital de l’emprunt.
Dans ce montage Sandrine a acquis 89% de son cabinet et r\u00e9gl\u00e9 seulement 282.000 \u20ac de loyer en 25 ans.
Au d\u00e9part \u00e0 la retraite elle pourra revendre son bien avec la m\u00eame plus value favorable que Norbert, seul \u00e9cueil il faut attendre la fin du bail de son associ\u00e9e, pour vendre mais Sandrine avait choisi une coll\u00e8gue de 4 ans son a\u00een\u00e9e!
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Sylvain s’est install\u00e9 \u00e9galement en 95 avec Norbert et Sandrine mais a fait le choix de cr\u00e9er une SCI \u00e0 l’IS et de s’\u00e9tablir un bail de local \u00e9quip\u00e9 pour sous-louer \u00e0 un rempla\u00e7ant ou un associ\u00e9 \u00e0 l’avenir.
Pendant les 10 premi\u00e8res ann\u00e9es Sylvain d\u00e9duit de la redevance annuelle :<\/p>\n\n\n\n
Il b\u00e9n\u00e9ficie ainsi d’un cash-Flow de 11.120 \u20ac par an soit 111.200 \u20ac au bout de 10 ans. Norbert et 2 confr\u00e8res Sandrine sa femme et Sylvain un ami, se sont install\u00e9s en 95. Ces 3 m\u00e9decins ont acquis le Rez de chauss\u00e9e d’un immeuble Haussmannien dans le huiti\u00e8me arrondissement de Paris.Ils ont r\u00e9alis\u00e9 des travaux et cr\u00e9\u00e9 3 lots ind\u00e9pendants, chaque lot de 60 m2 comprend cabinet, salle attente, secr\u00e9tariat, salle de […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":12083,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"wp-custom-template-article-location-equipee","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[9],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/confraternel.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/12086"}],"collection":[{"href":"https:\/\/confraternel.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/confraternel.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/confraternel.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/confraternel.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=12086"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/confraternel.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/12086\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":13669,"href":"https:\/\/confraternel.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/12086\/revisions\/13669"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/confraternel.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/12083"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/confraternel.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=12086"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/confraternel.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=12086"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/confraternel.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=12086"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
Quand Norbert lui signale que les loyers se sont envol\u00e9s dans le quartier il d\u00e9cide de s’augmenter lui aussi \u00e0 3000\u20ac mensuel.
Son comptable lui fait remarquer que si il d\u00e9passe le seuil de franchise de TVA il devra assujettir les loyers \u00e0 la TVA alors que les m\u00e9decins ne peuvent pas r\u00e9cup\u00e9rer la TVA, il augmente le loyer \u00e0 30.000 \u20ac\/ an pour rester en dessous du seuil de franchise de TVA.
Le bilan de la SCI \u00e0 IS deviendra :
30.000 – 9500 – 11.120 = 9.380 \u20ac, il devra acquitter 15% d’imp\u00f4ts sur les soci\u00e9t\u00e9s(IS) soit 1407 \u20ac\/an.
Il lui reste un cash-flow de 19.093 \u20ac.
Au total le cash flow sur 25 ans sera de (11.120X10) + (19093X15) = 397.595\u20ac.
Ce cash flow a permis d’acqu\u00e9rir le cabinet mais malheureusement lors de la revente il faudra acquitter l’imp\u00f4t sur la colossale PV et ce qui reste sera bloqu\u00e9 dans la soci\u00e9t\u00e9, si il veut en profiter il devra r\u00e9gler la taxe sur les dividendes \u00e0 30%.
<\/p>\n\n\n\nFRAIS<\/td> SCI \u00e0 IR<\/code><\/td>SCI \u00e0 IS<\/code><\/td>Loc \u00e9quip\u00e9e<\/code><\/td><\/tr>Amortissement<\/td> 0<\/td> 11.200<\/td> 11.200<\/td><\/tr> Location<\/td> 20.000<\/td> 20.000<\/td> 20.000<\/td><\/tr> Assurance<\/td> 500<\/td> 500<\/td> 500<\/td><\/tr> Charges fonci\u00e8res<\/td> 3000<\/td> 3000<\/td> 3000<\/td><\/tr> Travaux<\/td> 2000<\/td> 2000<\/td> 2000<\/td><\/tr> Int\u00e9r\u00eat emprunt<\/td> 4000<\/td> 4000<\/td> 4000<\/td><\/tr> Flux tr\u00e9sorerie<\/td> 5.544\u20ac\/an<\/td> 10.500\u20ac\/an<\/td> 10.500\u20ac\/an<\/td><\/tr> Apport net pour achat<\/td> 185.000 (57%)<\/td> 60.500(18%)<\/td> 60.500(18%)<\/td><\/tr><\/tbody><\/table> A RETENIR<\/h3>\n\n\n\n
\n
\u00e9tait le plus mauvais choix dans l’exemple pr\u00e9c\u00e9dent, ce devient le meilleur choix avec le montage de Sandrine :
– certes elle a acquitt\u00e9 des imp\u00f4ts r\u00e9guli\u00e8rement mais elle b\u00e9n\u00e9ficie d’une confortable PV d\u00e9fiscalis\u00e9e lors de la revente
– son cabinet a \u00e9t\u00e9 optimis\u00e9 en le divisant en 2
– elle a pu b\u00e9n\u00e9ficier des augmentations de loyers sans \u00eatre limit\u00e9e par la franchise de TVA.
– enfin le loyer qu’elle se verse est supportable.
<\/li>\n\n\n\n
– poss\u00e8de la m\u00eame fiscalit\u00e9 que le loueur de locaux \u00e9quip\u00e9s en nom propre. Cette fiscalit\u00e9 est tr\u00e8s favorable pour l’acquisition mais d\u00e9favorable \u00e0 la revente du fait de l’imposition de la PV .
– n’est pas assujettie aux charges sociales
– b\u00e9n\u00e9ficie d’une fiscalit\u00e9 stable dans le temps
– permet de se constituer un capital immobilier<\/strong>
– est un bon outil pour transmettre
<\/li>\n\n\n\n
Il n’existe pas de recette universelle seule une projection r\u00e9alis\u00e9e par un expert-comptable sp\u00e9cialis\u00e9 vous fera faire le meilleur choix. N’oubliez pas que votre int\u00e9r\u00eat n’est pas le m\u00eame que celui de l’expert-comptable ou celui du conseil en gestion de patrimoine.
<\/li>\n\n\n\n
Cette situation est exceptionnelle pour les m\u00e9decins mais quotidienne pour les marchands de biens de votre patient\u00e8le.<\/strong>
<\/li>\n\n\n\n
<\/li>\n\n\n\n
<\/li>\n<\/ol>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"