{"id":12940,"date":"2023-06-01T14:06:22","date_gmt":"2023-06-01T12:06:22","guid":{"rendered":"https:\/\/confraternel.com\/\/\/\/\/\/\/\/\/\/\/\/?p=12940"},"modified":"2023-06-01T14:06:22","modified_gmt":"2023-06-01T12:06:22","slug":"location-meublee-cas-pratique-4-12","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/confraternel.com\/index.php\/2023\/06\/01\/location-meublee-cas-pratique-4-12\/","title":{"rendered":"LOCATION MEUBL\u00c9E (4\/12) : cas pratique"},"content":{"rendered":"\n

Dans un groupe m\u00e9dical 3 confr\u00e8res, Jean Gilles et Rapha\u00ebl, investissent dans un immeuble locatif. Les trois confr\u00e8res ont achet\u00e9 chacun un appartement de 45 m2 pour un montant de 150.000\u20ac avec un cr\u00e9dit total.
L’op\u00e9ration se d\u00e9roule en mai 2022 , ils empruntent chacun 150.000 \u20ac avec un taux d\u2019int\u00e9r\u00eat fixe \u00e0 1,2 %, r\u00e9alisent 18.000\u20ac de travaux, r\u00e8glent 12.000 \u20ac de frais de notaire.
Le flux de tr\u00e9sorerie apr\u00e8s imp\u00f4t est la somme restante du montant des loyers apr\u00e8s d\u00e9duction de tous les frais. Le flux de tr\u00e9sorerie ou \u00ab\u00a0cash-flow\u00a0\u00bb apr\u00e8s imp\u00f4t est disponible pour rembourser le cr\u00e9dit.
Jean et Gilles louent leur bien en meubl\u00e9 classique avec un bail d’un an, Rapha\u00ebl loue son bien en location saisonni\u00e8re class\u00e9e.

Jean qui ne veut pas s’ennuyer, a choisi le micro Bic. Il inscrira tous les ans dans sa 2042 C pro en 5ND le montant de ses loyers, l’administration fiscale calcule son imp\u00f4t (TMI de 30% pour Jean) et son pr\u00e9l\u00e8vement social (17,2%) apr\u00e8s un abattement de 50%. Son flux de tr\u00e9sorerie annuel apr\u00e8s imp\u00f4t est n\u00e9gatif de 915 \u20ac par an. Jean paiera ces 915 \u20ac par an pendant 20 ans \u00e0 partir de son patrimoine professionnel. Si l’on estime que imp\u00f4ts et charges sur le travail repr\u00e9sentent 80%, Jean en 20 ans devra r\u00e9aliser 4880 consultation pour payer son bien.<\/p>\n\n\n\n

recettes mensuelles<\/td>1100 \u20ac <\/td><\/tr>
recettes annuelles<\/td>13.200 \u20ac<\/td><\/tr>
charges fonci\u00e8res<\/td>-3500 \u20ac<\/td><\/tr>
Amortissements<\/td>0<\/td><\/tr>
Imp\u00f4ts<\/td>-3115 \u20ac<\/td><\/tr>
Remboursement de capital<\/td>– 7500 \u20ac<\/td><\/tr>
Comptable et AGA<\/td>0<\/td><\/tr>
Flux de tr\u00e9sorerie avant Imp\u00f4ts<\/td>2.200 \u20ac<\/td><\/tr>
Flux de tr\u00e9sorerie apr\u00e8s imp\u00f4ts<\/td>– 915 \u20ac<\/td><\/tr><\/tbody><\/table>
Location Meubl\u00e9e classique au micro Bic<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n
recettes mensuelles<\/td>1100 \u20ac <\/td><\/tr>
recettes annuelles<\/td>13.200 \u20ac<\/td><\/tr>
charges fonci\u00e8res<\/td>-3500 \u20ac<\/td><\/tr>
Amortissements<\/td>-7250 \u20ac<\/td><\/tr>
Imp\u00f4ts<\/td>0 \u20ac<\/td><\/tr>
Remboursement de capital<\/td>– 7500 \u20ac<\/td><\/tr>
Comptable et AGA<\/td>– 500 \u20ac<\/td><\/tr>
Flux de tr\u00e9sorerie avant Imp\u00f4ts<\/td>1.700 \u20ac<\/td><\/tr>
Flux de tr\u00e9sorerie apr\u00e8s imp\u00f4ts<\/td>1.700 \u20ac<\/td><\/tr><\/tbody><\/table>
Location Meubl\u00e9e classique au r\u00e9el<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Rapha\u00ebl comme Jean a choisi le micro Bic mais il opte pour la location saisonni\u00e8re et non la location meubl\u00e9e classique.
Il fait classer son appartement, il b\u00e9n\u00e9ficie ainsi d’un abattement de 71% sur les loyers. Ce choix lui permet d’obtenir un flux de tr\u00e9sorerie annuel de 4536 \u20ac et de b\u00e9n\u00e9ficier de la simplicit\u00e9 du micro Bic. Il fait un choix tr\u00e8s rentable mais il doit g\u00e9rer une location saisonni\u00e8re, ce qui n’est pas de tout repos!<\/p>\n\n\n\n

recettes mensuelles<\/td>1500 \u20ac <\/td><\/tr>
recettes annuelles<\/td>18.000 \u20ac<\/td><\/tr>
charges fonci\u00e8res<\/td>-3500 \u20ac<\/td><\/tr>
Amortissements<\/td>0<\/td><\/tr>
Imp\u00f4ts<\/td>-2.464 \u20ac<\/td><\/tr>
Remboursement de capital<\/td>– 7500 \u20ac<\/td><\/tr>
Comptable et AGA<\/td>0<\/td><\/tr>
Flux de tr\u00e9sorerie avant Imp\u00f4ts<\/td>7.000 \u20ac<\/td><\/tr>
Flux de tr\u00e9sorerie apr\u00e8s imp\u00f4ts<\/td>4.536 \u20ac<\/td><\/tr><\/tbody><\/table>
Location Meubl\u00e9e saisonni\u00e8re au micro Bic<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Fabien a rejoint le groupe m\u00e9dical en avril 2023, il est all\u00e9ch\u00e9 par l’investissement de ses confr\u00e8res, alors que justement il existe un appartement \u00e0 vendre dans les m\u00eames conditions que pour ses confr\u00e8res et dans le m\u00eame immeuble.
Comme Jean il r\u00e9alisera de la location meubl\u00e9e classique au micro Bic, mais avec des taux d’int\u00e9r\u00eats \u00e0 4%, ce n’est plus le m\u00eame paradigme, Jean pour financer son bien remettait 77\u20ac\/mois alors que Fabien devra abonder de 352 \u20ac\/mois du fait des conditions de cr\u00e9dit d\u00e9grad\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n

recettes mensuelles<\/td>1.100 \u20ac <\/td><\/tr>
recettes annuelles<\/td>13.200 \u20ac<\/td><\/tr>
charges fonci\u00e8res<\/td>-6.800 \u20ac<\/td><\/tr>
Amortissements<\/td>0<\/td><\/tr>
Imp\u00f4ts<\/td>– 3.115 \u20ac<\/td><\/tr>
Remboursement de capital<\/td>– 7500 \u20ac<\/td><\/tr>
Comptable et AGA<\/td>0<\/td><\/tr>
Flux de tr\u00e9sorerie avant Imp\u00f4ts<\/td>1.100 \u20ac<\/td><\/tr>
Flux de tr\u00e9sorerie apr\u00e8s imp\u00f4ts<\/td>– 4.215 \u20ac<\/td><\/tr><\/tbody><\/table>
Location Meubl\u00e9e classique au micro Bic<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

On retiendra :<\/p>\n\n\n\n

    \n
  • le micro bic est d’autant plus favorable qu’il y a peu de frais.<\/li>\n\n\n\n
  • le r\u00e9el est d’autant plus favorable que les charges et amortissements sont \u00e9lev\u00e9s En 2022 un bien avec des taux de cr\u00e9dits faibles et peu de travaux, le micro Bic \u00e9tait envisageable. Depuis la multiplication par trois des taux de cr\u00e9dit le r\u00e9el est le meilleur choix.<\/li>\n\n\n\n
  • le r\u00e9gime r\u00e9el est souvent plus int\u00e9ressant que le micro Bic mais il faut que le gain soit notable, la tenue de la comptabilit\u00e9 et la d\u00e9claration \u00e9tant plus compliqu\u00e9es que la d\u00e9claration fiscale du micro Bic<\/li>\n\n\n\n
  • le choix d\u2019exploitation influe sur les flux de tr\u00e9sorerie, le classement d’un meubl\u00e9 de tourisme permet de n’\u00eatre fiscalis\u00e9 que sur 29% des loyers<\/li>\n\n\n\n
  • toujours faire r\u00e9aliser des simulations par un expert comptable<\/strong>, dans les exemples expos\u00e9s Fabien et Jean ach\u00e8tent le m\u00eame bien au m\u00eame prix avec une strat\u00e9gie de location identique mais avec des taux d’emprunt diff\u00e9rents. Vous ne devez pas investir dans un concept vant\u00e9 par un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) vous devez d\u00e9cider ce que vous \u00eates pr\u00eat \u00e0 payer pour acqu\u00e9rir un patrimoine immobilier. <\/li>\n\n\n\n
  • la location saisonni\u00e8re est plus favorable financi\u00e8rement que la location meubl\u00e9e classique mais beaucoup plus contraignante<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

    QUESTIONS R\u00c9PONSES<\/h3>\n\n\n\n

    Contrairement aux articles, dans les cas pratiques, nous publierons les r\u00e9ponses que vous nous adresserez \u00e0 contact@confraternel.fr<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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