MOTIVATIONS DU L\u00c9GISLATEUR<\/h3>\n\n\n\n
Pour comprendre les motivations des l\u00e9gislateur il suffit de consulter la d\u00e9claration liminaire. Dans les zones particuli\u00e8rement touristiques, comme les zones de montagne ou littorales, la part importante des r\u00e9sidences secondaires dans le parc total et l\u2019essor des meubl\u00e9s de tourisme alimentent ce ph\u00e9nom\u00e8ne et g\u00e9n\u00e8rent un sentiment de frustration et de d\u00e9classement. Si l\u2019offre de locations saisonni\u00e8res a longtemps \u00e9t\u00e9 insuffisante en France, eu \u00e9gard \u00e0 sa situation de premi\u00e8re destination touristique mondiale, force est de constater que l\u2019essor de quelques plateformes de mise en location de logements touristiques de particulier \u00e0 particulier \u00e0 invers\u00e9 la donne : ainsi, en France, on estime le nombre de logements mis en location touristique de courte dur\u00e9e \u00e0 800 000 pour l\u2019ann\u00e9e 2021, contre 300 000 pour 2016. Entre 2008 et 2018, la part relative des r\u00e9sidences principales au sein de l\u2019ensemble du parc a diminu\u00e9 dans certaines zones touristiques, comme la Bretagne, le littoral m\u00e9diterran\u00e9en, la Corse et dans une moindre mesure en montagne. Ce ph\u00e9nom\u00e8ne va parfois jusqu\u2019\u00e0 modifier la physionomie de certaines communes : en juin 2021, 30 % des logements du centre\u2011ville ancien de Saint\u2011Malo avaient \u00e9t\u00e9 plac\u00e9s sur le march\u00e9 de la location touristique de longue dur\u00e9e. L\u2019int\u00e9r\u00eat des investisseurs particuliers et professionnels pour ce type de location a men\u00e9 \u00e0 un fort rench\u00e9rissement du co\u00fbt du foncier \u2013 de l\u2019ordre de 40 % entre 2020 et 2023 – entrainant \u00e0 son tour une hausse des loyers qui a pouss\u00e9 les commerces de proximit\u00e9 et les r\u00e9sidents \u00e0 quitter le centre\u2011ville. La proposition de loi 1176, \u00ab anti Airbnb \u00bb vise \u00e0 remettre des biens en location saisonni\u00e8re dans le parc locatif nu, en diminuant les avantages fiscaux du Micro-bic. Ces mesures devraient d\u00e9courager des propri\u00e9taires effray\u00e9s par la complexit\u00e9 du r\u00e9gime r\u00e9el, ce qui ferait revenir des logements dans le parc locatif nu. Pour diminuer la LM le dans ce texte on r\u00e9duisait les avantages fiscaux des contribuables qui avaient opt\u00e9 pour le microbic et on assujetti les biens en LM aux contraintes du DPE.<\/p>\n\n\n\n En Novembre 2023 ces projets de lois ont \u00e9t\u00e9 vot\u00e9es contre l’avis du gouvernement qui souhaitait attendre les r\u00e9sultats d’une n-i\u00e8me commission avant de se d\u00e9cider.<\/p>\n\n\n\n Logiquement avec la saisine du 49.3 le gouvernement aurait du supprimer ces amendements de la loi de finance puisque Me Borne n’\u00e9tait pas favorable \u00e0 ces proposition. Le 21 mai les s\u00e9nateurs amendent une nouvelle fois la loi. Les arbitrages l\u00e9gislatifs erratiques refl\u00e8tent la perplexit\u00e9 des s\u00e9nateurs et d\u00e9put\u00e9s, qui ont des difficult\u00e9s \u00e0 choisir une strat\u00e9gie. Ce report incite \u00e0 analyser la situation actuelle en prenant en compte divers param\u00e8tres :<\/p>\n\n\n\n Si l’on poss\u00e8de un bien depuis longtemps avec une importante exon\u00e9ration de plus-value , se poser la question de le vendre pour ne pas \u00eatre soumis \u00e0 une taxation in\u00e9luctable \u00e0 la plus value.<\/p>\n\n\n\n Les petits appartements DPE : G devraient \u00eatre \u00e9pargn\u00e9s dans l’imm\u00e9diat d’interdiction de location nue. Il ne semble pas possible compte tenu de l’offre locative calamiteuse de les \u00e9carter du march\u00e9.<\/p>\n\n\n\n Edouard PHILIPPE a cr\u00e9\u00e9 en 2017, une commission nomm\u00e9e CAP 2022, charg\u00e9e d’\u00e9laborer des propositions pour mieux utiliser les deniers publics.Le rapport des sages de la commission rendu publique en novembre 2022, pointait plusieurs \u00e9checs de la politique fiscale, le statut de LMNP \u00e9tait un exemple d’inefficacit\u00e9 budg\u00e9taire. Cette niche fiscale cr\u00e9\u00e9e en 1949 devait […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":11657,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"wp-custom-template-article-habituel","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[8],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/confraternel.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/13708"}],"collection":[{"href":"https:\/\/confraternel.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/confraternel.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/confraternel.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/confraternel.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=13708"}],"version-history":[{"count":26,"href":"https:\/\/confraternel.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/13708\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":13973,"href":"https:\/\/confraternel.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/13708\/revisions\/13973"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/confraternel.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/11657"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/confraternel.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=13708"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/confraternel.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=13708"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/confraternel.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=13708"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
Les arguments l\u00e9gislatifs sont souvent \u00e9lectoralistes mais si ils sont repris par toutes les tendances politiques, ce permet d’anticiper ce que deviendra la loi \u00e0 court ou moyen terme.
Je rapporte ci-dessous les objectifs de la loi :
\u00a0\u00bb Nul ne peut ignorer les difficult\u00e9s que les Fran\u00e7ais rencontrent pour se loger \u00e0 co\u00fbt abordable, en particulier au sein des communes les plus attractives, dites zones tendues. Cette situation, que l\u2019on peut l\u00e9gitimement qualifier de \u00ab crise du logement \u00bb, intervient alors que le prix des loyers a connu une hausse ininterrompue depuis quarante ans, entre 1984 et 2020, notamment dans le parc locatif priv\u00e9. \u00c0 qualit\u00e9 constante, les loyers des logements ont \u00e9t\u00e9 multipli\u00e9s par 2,6 durant cette p\u00e9riode dans ce secteur. Les taux d\u2019effort des locataires du parc priv\u00e9 et du parc social ont ainsi connu de fortes hausses pour atteindre respectivement 28,4 % et 24,1 % entre 2001 et 2013. Le taux d\u2019effort varie \u00e9videmment fortement avec le niveau de revenus des m\u00e9nages. Il est par d\u00e9finition plus \u00e9lev\u00e9 pour les m\u00e9nages les plus pauvres. D\u00e8s lors, de nombreuses Fran\u00e7aises et Fran\u00e7ais n\u2019arrivent plus \u00e0 se loger \u00e0 l\u2019ann\u00e9e \u00e0 proximit\u00e9 de leurs emplois. Par cons\u00e9quent, ils sont oblig\u00e9s de s\u2019\u00e9loigner des c\u0153urs de ville pour vivre en p\u00e9riph\u00e9rie de leurs zones d\u2019activit\u00e9 ou de leurs attaches familiales.<\/em><\/p>\n\n\n\n
Sans r\u00e8glementation, l\u2019essor de ce type d\u2019offre peut avoir pour effet collat\u00e9ral la rar\u00e9faction de l\u2019offre de logements en location de moyenne ou de longue dur\u00e9e et l\u2019augmentation des couts moyens du loyer.Cette proposition de loi vise donc \u00e0 lutter contre les ph\u00e9nom\u00e8nes d\u2019\u00e9viction des r\u00e9sidents permanents des zones tendues en favorisant la mise sur le march\u00e9 de logements destin\u00e9s \u00e0 la location de moyenne et longue dur\u00e9e, tout en int\u00e9grant les sp\u00e9cificit\u00e9s des territoires. Il limite les conflits d\u2019usage entre le locatif d\u2019habitation et la location touristique et favorise l\u2019implantation de r\u00e9sidences principales dans les zones tendues en \u00e9largissant les pouvoirs de r\u00e8glementation des \u00e9lus locaux et en supprimant l\u2019avantage fiscal octroy\u00e9 aux logements de tourisme class\u00e9s.<\/em>\u00ab\u00a0
<\/p>\n\n\n\nMOYENS MIS EN \u0152UVRE<\/h4>\n\n\n\n
Le micro-BIC est pl\u00e9biscit\u00e9 par une grande majorit\u00e9 des loueurs meubl\u00e9s fran\u00e7ais du fait de sa simplicit\u00e9, le loueur d\u00e9clare simplement le montant de ses locations et b\u00e9n\u00e9ficie automatiquement d’un abattement de 50 ou 71% pour les meubl\u00e9s class\u00e9s.
Les seuil maximaux \u00e9taient de 77.700 pour les meubl\u00e9s non class\u00e9s et 188.700 pour les class\u00e9s, ces deux seuils seraient ramen\u00e9s \u00e0 15.000 \u20ac et l’abattement serait diminu\u00e9 \u00e0 30% pour les non class\u00e9s et 51% pour les class\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n
En avril 2023 on envisageait en plus de soumettre les biens en location saisonni\u00e8re aux contraintes de performances \u00e9nerg\u00e9tiques.
<\/p>\n\n\n\nRESUME<\/h4>\n\n\n\n
PROJET DE LOI FINANCE 2024<\/h2>\n\n\n\n
Malheureusement ces amendements sont rest\u00e9s dans la loi de finance et de surcroit du fait d’une mauvaise transcription de la loi, au lieu de diminuer le seuil des abattements la loi a donn\u00e9 naissance \u00e0 un SUPER abattement de 92% pour certains contribuables!!.
Le 29 janvier 2024 les d\u00e9put\u00e9s tentent de corriger les erreurs en adoptant plusieurs mesures rectificatives.
– Sans surprise les d\u00e9put\u00e9s s’attaquent au micro-bic et retiennent u un seuil de 15.000\u20ac avec un abattement de 30% pour les location saisonni\u00e8res non class\u00e9es et le m\u00eame abattement de 30 % pour les locations class\u00e9es mais avec un seuil de 30.000\u20ac.
Par contre dans les zones peu denses les loueurs b\u00e9n\u00e9ficieront d’un seuil de 50.000\u20ac et un abattement de 71%.
– La seconde modification majeure est d’\u00e9tablir un calendrier pour sortir les passoires thermiques du parc de location saisonni\u00e8re.
Dans le projet de loi nous noterons \u00e9galement :
<\/p>\n\n\n\n\n
Pour justifier cette r\u00e9tro-activit\u00e9 l’administration avance que la plus-value nait le jour de la vente, il n’existerait donc pas de r\u00e9troactivit\u00e9 de la loi, sauf que les amortissements pris en compte sont ant\u00e9rieurs \u00e0 l’adoption de la loi.
Par contre l’abattement pour dur\u00e9e de d\u00e9tention reste valable.
Il s’agit d’un repl\u00e2trage l\u00e9gislatif du statut de LMNP qui ne tiendra probablement pas la distance tant il est illogique.
Attendons les jurisprudences et la position du conseil d’\u00e9tat.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\nDISCUSSION DE LA LOI AU S\u00c9NAT LE 21 mai 2024<\/h2>\n\n\n\n
Ils confirment l’obligation de mettre les locaux meubl\u00e9s en conformit\u00e9 avec les obligations de conformit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique, mais dans un d\u00e9lai de 10 ans<\/strong>.
Les s\u00e9nateurs maintiennent la possibilit\u00e9 de louer la r\u00e9sidence principale pendant 120 jours.
Il est m\u00eame permis aux propri\u00e9taires qui louent occasionnellement leur r\u00e9sidence principale de ne pas se mettre en conformit\u00e9 avec le DPE.
Les s\u00e9nateurs augmentent le plafond pour les meubl\u00e9s non class\u00e9s \u00e0 23.000 \u20ac de recettes chiffre identique au passage de LMNP \u00e0 LMP.
Ils augmentent le seuil pour les meubl\u00e9s class\u00e9s \u00e0 77.000\u20ac.
La r\u00e9int\u00e9gration des amortissements pour les loueurs qui ont opt\u00e9 pour le r\u00e9gime r\u00e9el est repouss\u00e9e peut-\u00eatre \u00e0 la prochaine loi de finance 2025 ou aux calendes grecques. Ne soyons pas sarcastique les grecque en 100 ans ont fini par abolir les privil\u00e8ges des propri\u00e9taires immobiliers.
Il est compliqu\u00e9 de comprendre si avec ces mesures on souhaite diminuer la location meubl\u00e9e ou l’augmenter .
Pour dissuader les propri\u00e9taires qui transforment ill\u00e9galement les logements en meubl\u00e9 touristique, le s\u00e9nat a vot\u00e9 une amende de 100.000\u20ac maximum rendue par le tribunal.
Les s\u00e9nateurs ont vot\u00e9 un amendement pour donner la possibilit\u00e9 au maire de suspendre le num\u00e9ro de d\u00e9claration si le changement d’usage n’a pas \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
La prochaine \u00e9tape sera son passage en commission mixte paritaire en juin 2024.<\/strong><\/p>\n\n\n\n
Les fran\u00e7ais aiment partir en vacance avec Airbnb, les loueurs meubl\u00e9s fran\u00e7ais profitent financi\u00e8rement du m\u00e9canisme et les fran\u00e7ais ne veulent pas de AirbnB dans leur ville et dans leur copropri\u00e9t\u00e9..
Autres probl\u00e8mes :
– peut on retirer les passoires thermiques du parc de location nue et meubl\u00e9e,
– peut-on prot\u00e9ger les copropri\u00e9t\u00e9 des troubles de la location saisonni\u00e8res,
– l’\u00e9tat peut-il se passer de la manne fiscale de la location saisonni\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n
Ce qui est s\u00fbr, c’est que l’on ne peut rien pr\u00e9voir. On privil\u00e9giera le r\u00e9gime r\u00e9el, qui sera \u00e9pargn\u00e9 dans un premier temps. Par souci d’efficacit\u00e9 Ber\u00e7y r\u00e9formera prioritairement le micro-Bic la majorit\u00e9 des loueurs adh\u00e8rent \u00e0 ce r\u00e9gime.<\/strong>
<\/strong><\/p>\n\n\n\n![\"\"](\"https:\/\/confraternel.com\/\/\/\/wp-content\/uploads\/2024\/06\/stop-1500-1024x683.jpg\")
<\/figure>\n\n\n\n
Les \u00e9lections europ\u00e9ennes ont totalement modifi\u00e9 le calendrier l\u00e9gislatif.
La dissolution de l’assembl\u00e9e s’accompagne d’une interruption dans le processus de promulgation des 11 lois qui traitaient de l’immobilier.
L’assembl\u00e9e int\u00e9rimaire ne pouvait pas en une quinzaine de jours avaliser des lois qui risqueraient d’\u00eatre abrog\u00e9es par la nouvelle majorit\u00e9.
Une seule loi est \u00e9pargn\u00e9e le report de l’interdiction des appartements DPE : G inf\u00e9rieurs \u00e0 40 m2 .
<\/p>\n\n\n\n\n
Ce r\u00e9gime reste favorable mais nous pouvons parier que si les loueurs doivent en majorit\u00e9 adh\u00e9rer au r\u00e9el dans un deuxi\u00e8me temps Bercy durcira les conditions du r\u00e9el.imposera les plus value des reventes des LMNP comme c’est le cas des LMP.
Cette mal\u00e9diction l\u00e9gislative ne serait pas scandaleuse, car la situation actuelle qui est une anomalie comptable, \u00e0 savoir ne pas tenir compte des amortissements lors de la revente.
<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\nMETTRE A PROFIT CETTE PARENTH\u00c8SE<\/h3>\n\n\n\n
En cas d’application de la loi les confr\u00e8res les plus \u00e2g\u00e9s pourraient envisager de lou\u00e9s leurs biens class\u00e9s G en location saisonni\u00e8re d\u00e8s maintenant, car la proc\u00e9dure d’obligation de changement d’affectation se profile.
Le s\u00e9nat connait parfaitement la situation de l’immobilier, les s\u00e9nateurs sont \u00e9lus par les maire qui les informent sur la situation immobili\u00e8re sur le terrain.
Une commission immobili\u00e8re s\u00e9natoriale r\u00e9cente juge r\u00e9aliste d’ interdire \u00e0 la location saisonni\u00e8re seulement en 2034 pour les appartements class\u00e9s G, ce laisse aux propri\u00e9taires le temps de s’organiser.
Les bailleurs press\u00e9s qui ont transform\u00e9 leur passoire thermique \u00e0 la h\u00e2te n’ont pas fait un bon choix car la l\u00e9gislation a \u00e9volu\u00e9 et parfois leur classement est rest\u00e9 le m\u00eame malgr\u00e9 les travaux r\u00e9alis\u00e9s.<\/p>\n\n\n\nAU TOTAL POUR L’INSTANT IL EST URGENT DE NE RIEN FAIRE<\/strong><\/h3>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"