Comme constaté précédemment dans l’introduction, la location équipée ou location de locaux équipés (LLE) n’est pas un mécanisme fréquemment usité par les professionnels de santé bien qu’il convienne parfaitement à notre activité.
La LLE est un avantage fiscal risquant de disparaître en même temps que le statut de loueur meublé non professionnel et le Pinel. Les membre du Comité Action Publique 2022(CAP 22) dans leur rapport final de la CAP22, conseillaient pour augmenter les recettes fiscales de l’état, de supprimer ou réformer le statut de loueur meublé et le Pinel, car selon les « sages » ces niches fiscales n’ont servi qu’à enrichir les investisseurs sans augmenter l’offre locative.
Une première série de mesure très restrictive pour la LM a été votée le 29/01/2024 et lorsque on analyse le préambule de la loi, on comprend que d’autres durcissements du statut de LMP sont à attendre.(session de l’assemblée 29/01/2024 )
Il est possible que le statut de loueur de locaux équipés soit aussi sur la sellette, tant les finances publiques sont calamiteuses, mais cette menace est moins prégnante que la réforme du statut de LMNP.
D’ éventuelles modifications législatives ne s’appliqueraient pas si le professionnel de santé exerçait cette activité au sein d’une société.
AVANTAGES DE LA LLE
Acquérir un cabinet avec un effort financier minime
Les médecins s’émerveillent de pouvoir soustraire de leurs recettes médicales les loyers de leur cabinet et de se les reverser comme si ils réalisaient une défiscalisation totale et géniale. La réalité est tout autre, ces recettes sont fortement fiscalisées pratiquement comme la fiscalité professionnelle, les loyers nets de charges sont imposés fiscalement au taux marginal d’imposition et socialement au forfait de 17,2%. Dans ce schéma seuls 40% des recettes au maximum sont utilisés pour rembourser le capital.
Dans la LLE grâce aux amortissements les loyers nets de charges foncières sont défiscalisés et disponibles pour l’achat du cabinet.
La LLE devrait séduire à l’avenir
Avec la pénurie de médecins, les patients s’accommodent de praticiens présents quelques demi-journées par semaine, ce qui est un palliatif aux déserts médicaux. Les confrères qui choisissent ce type d’exercice recherchent tout naturellement des locaux équipés à partager.
De surcroit le propriétaire des locaux ne pourra être requalifié de loueur nu, par l’administration fiscale, en effet si des professionnels médicaux se succèdent au cours de la semaine dans un local cela prouve prouve que le bailleur a mis en œuvre toutes les conditions règlementaires requises pour la LLE.
On note que de plus en plus de jeunes professionnels de santé souhaitent exercer à temps partiel ou même changer régulièrement de site ou environnement.
Le conseil de l’ordre jadis opposé à ce type de bail s’est adapté et met à disposition des contrats temporaires pour ce type d’exercice.
Les investisseurs non médecins commencent à s’intéresser à la LLE, ils achètent des maisons médicales désertées par les médecins partis en retraite non remplacés, et louent les bureaux en LLE.
Le calcul de ces investisseurs est simple, dégager des loyers défiscalisés qui financeront leur acquisition bradée après restructuration sommaire .
Cerise sur le gâteau la population médicale est à son point bas et va remonter progressivement dans les prochaines années rendant attractives ces structures achetées à bas prix.
Nous connaissons tous des confrères autour de nous qui ont cassé les prix pour se « débarrasser » de leur cabinet, lors de leur départ à la retraite.
L’élargissement du numérus clausus permettra d’augmenter progressivement le nombre de confrères et si on ajoute le développement de l’exercice à la vacation, les maisons médicales rénovées vont se remplir progressivement et durablement.
Le propriétaire occupant reste le meilleur choix.
Le médecin fixe la redevance en fonction du marché et est certain d’être payé, ce qui constitue la défiscalisation du pauvre.
La défiscalisation du riche c’est le cas où le praticien qui fait payer l’essentiel de son cabinet par son sous-locataire!!
Déduire tous les frais
Contrairement aux revenus fonciers,très encadrés,règlementairement, tous les frais en rapport avec l’activité BIC sont déductibles. On citera les frais de réception, de voyages non déductible dans le cadre des revenus fonciers et autorisés dans le régime des BIC, si ils sont justifiés bien évidemment .
Bénéficier des taux d’intérêts bas.
Il est évidents que les taux d’intérêts à 1% , erreur fatale commise par la BCE, ne se verront plus, mais les taux d’intérêts restent raisonnables et déductibles des bénéfices.
N’oublions pas que les médecins empruntaient avec des taux à deux chiffres dans les années 70
PROFESSIONNEL OU NON PROFESSIONNEL
Contrairement à la législation absconse de la LM en pleine mutation où le passage de non professionnel à professionnel se fait automatiquement en fonction des recettes, dans la LLE le médecin bailleur sera non professionnel. La loi précise que dans la LLE, pour être professionnel il faut » une participation personnelle, directe et continue de l’un des membres du foyer fiscal à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité selon l’article 156.1 CGI. Il sera difficile de faire admettre à un inspecteur des impôts que rédiger une quittance de redevance tous les trois mois est l’activité principale du médecin bailleur.
Cette distinction est importante car le loueur de locaux équipés professionnel peut déduire les déficits de la LLE du revenu global du foyer fiscal.
Certains confrères concèdent la gestion du local équipé à leur conjoint qui devient professionnel, si c’est sa seule activité. Ce mécanisme permet de déduire les déficits de l’activité de LLE du revenu global du couple. Cette situation doit être particulièrement encadrée par avocat spécialisé dans ce type de montage, attention à l’abus de droit fiscal.
Le but de la LLE n’est pas de pouvoir déduire le déficit de LLE du revenu fiscal du foyer fiscal, l’objectif est d’acquérir son cabinet avec des loyers défiscalisés que l’on se verse.
LIMITES DE LA LLE
La LLE est une activité assujettie à la TVA, ce qui est problématique pour un médecin puisque nous ne pouvons pas récupérer la TVA sur les loyers. La loi autorise une « franchise en base de TVA » si le montant des recettes annuelles du loueur est inférieur à 38.500 pour 2024. Ce plafond permet de louer un ou deux cabinets avec un local pour un assistant médical mais ne permettra pas de créer un empire immobilier!!
INCONVÉNIENTS DE LA LLE
Le locataire possède la « propriété commerciale » et est inexpugnable, ce n’est pas un problème si vous êtes le locataire.
Lors d’une location à un confrère, en cas de désaccord le conseil de l’ordre organisera une médiation efficace, limitant les effets délétères des contestations abusives lors de la ruptures des baux commerciaux.
Il existe désormais des contrats ordinaux limités dans le temps et adaptés à ce type d’exercice.
Le CO, familier de ce type de désaccord, veille à ce que les termes du contrat pallient sensiblement les difficultés ultérieures engendrées par les des associations « ratées’.
La LLE et cotisations sociales.
Logiquement le médecin LLE devrait régler en principe un forfait à 17,2% puisque le médecin LLE n’est pas pas professionnel, mais l’URSSAF ne donne pas de réponse claire et de nombreux experts comptables s’accordent sur un assujettissement des bénéfices des LLE au SSI. Les charges sociales ne sont pas le problème puisque le résultat sera nul pendant au moins 15 voire 20 ans.
Des clarification pourraient être apportées tous les ans lors de la discussion loi de finance de la SS(LFSS).
Il existe un précédent récent dans la LM où certains LMNP, son considérés comme non professionnels par le les impôts et professionnels par l’URSSAF et ainsi soumis au SSI.
La plus value (PV) est imposée comme une PV professionnelle
Pendant de longues années les redevances ont été défiscalisées ce qui a permis au médecin d’acquérir son cabinet dans d’excellentes conditions, mais si il revend il devra rembourser en une fois une grande partie de ce qu’il a économisée. La question est de savoir si les besoins financiers sont plus prégnants en début ou en fin de carrière!.
A RETENIR
- la LLE permet d’acquérir un cabinet dans d’excellentes conditions
- le LLE est particulièrement adaptée à la location à la vacation
- bien anticiper la PV de cession avec son expert comptable
- l’activité doit être encadrée par un avocat fiscaliste
- ne jamais oublier que quand on diminue un impôt souvent on en augmente un ou plusieurs autres
BIBLIOGRAPHIE
- déficits déductibles du revenu global
- BIC – Obligations déclaratives
- caractères professionnel de la LLE
- franchise de TVA : .
- article 31 du CGI charges déductibles revenus fonciers
- article 156 du CGI pas d’imputation sur le revenu global si non professionnel
- exonération PV long terme Article 151 septies B:
- comment exonérer PV
- exonération de plus value
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