LOCATION ÉQUIPÉE (1/10) : AVANTAGES

Comme constaté précédemment dans l’introduction, la location équipée ou location de locaux équipés (LLE) n’est pas un mécanisme fréquemment usité par les professionnels de santé bien qu’il convienne parfaitement à notre activité.
La LLE est un avantage fiscal risquant de disparaître en même temps que le statut de loueur meublé non professionnel et le Pinel. Les membre du Comité Action Publique 2022(CAP 22) dans leur rapport final de la CAP22, conseillent pour augmenter les recettes fiscales de l’état, de supprimer ou réformer le statut de loueur meublé et le Pinel, car selon les « sages » ces niches fiscales n’ont servi qu’à enrichir les investisseurs sans augmenter l’offre locative.
Si ces modifications législatives se concrétisent il est probable que le statut de loueur de locaux équipés sera sur la sellette.
Le statut de LLE reste moins menacé que le statut de LMNP, et on pourrait espérer que cette modification législative ne soit pas rétroactive pour les entreprises déjà déclarées, d’où l’intérêt de réfléchir actuellement au montage.

AVANTAGES DE LA LLE

Acquérir un cabinet avec un effort financier minime
Les médecins s’émerveillent de pouvoir soustraire de leurs recettes médicales les loyers de leur cabinet et de se les reverser comme si ils réalisaient une défiscalisation totale et géniale. La réalité est tout autre, ces recettes sont fortement fiscalisées pratiquement comme la fiscalité professionnelle, les loyers nets de charges sont imposés fiscalement au taux marginal d’imposition et socialement au forfait de 17,2%. Dans ce schéma seuls 40% des recettes au maximum sont utilisés pour rembourser le capital.
Dans la LLE grâce aux amortissements les loyers nets de charges foncières sont défiscalisés et disponibles pour l’achat du cabinet.

La LLE devrait séduire à l’avenir
Avec la pénurie de médecins les patients s’accommodent de praticiens présents quelques demi-journées par semaine, ce qui est un palliatif aux déserts médicaux. Les confrères choisissant ce type d’exercice recherchent des locaux équipés à partager. Les investisseurs non médecins commencent à acquérir les maisons médicales désertées par les médecins partis en retraite non remplacés. Le calcul de ces investisseurs est simple, dégager des loyers défiscalisés qui financeront leur acquisition après restructuration sommaire . Cerise sur le gâteau la population médicale est à son point bas et va remonter progressivement dans les prochaines années rendant attractives ces structures achetées à des montants bradés. Nous connaissons tous des confrères autour de nous qui sont prêts à casser les prix pour se « débarrasser » de leur cabinet.
L’élargissement du numérus clausus permettra d’augmenter progressivement le nombre de confrères et si on ajoute le développement de l’exercice à la vacation, les maisons médicales rénovées vont se remplir progressivement et durablement.

Le propriétaire occupant reste le meilleur choix.
Le médecin fixe la redevance en fonction du marché et est certain d’être payé. Pour optimiser le propriétaire occupant peut louer le cabinet à un confrère une ou plusieurs vacations par semaine en fonction de ses jours de congés.

Déduire tous les frais
Contrairement aux revenus fonciers,très encadrés,réglementairement, tous les frais en rapport avec l’activité BIC sont déductibles. On citera les frais de réception, de voyages non déductible dans le cadre des revenus fonciers et autorisés dans le régime des BIC, si ils sont justifiés bien évidemment .

Bénéficier des taux d’intérêts bas
Les taux d’intérêts bas favorisent l’acquisition de son cabinet médical dans d’excellentes conditions, mais il faut réagir vite, ce paradigme ne va pas durer, l’inflation se majore actuellement et les taux d’intérêts augmentent et vont augmenter sensiblement péjorant mécaniquement le coût du crédit.
Ils resteront plus faibles que les taux à 10% que les médecins les plus âgés, comme moi, ont connus.

PROFESSIONNEL OU NON PROFESSIONNEL

Contrairement à la législation absconse de la LM en pleine mutation où le passage de non professionnel à professionnel se fait automatiquement en fonction des recettes, dans la LLE le médecin bailleur sera non professionnel. La loi précise que dans la LLE, pour être professionnel il faut » une participation personnelle, directe et continue de l’un des membres du foyer fiscal à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité selon l’article 156.1 CGI. Il sera difficile de faire admettre à un inspecteur des impôts que rédiger une quittance de redevance tous les trois mois est l’activité principale du médecin bailleur.
Cette distinction est importante car le loueur de locaux équipés professionnel peut déduire les déficits de la LLE du revenu global du foyer fiscal.
Certains confrères concèdent la gestion du local équipé à leur conjoint qui devient professionnel, si c’est sa seule activité. Ce mécanisme permet de déduire les déficits de l’activité de LLE du revenu global du couple. Cette situation doit être particulièrement encadrée par avocat spécialisé dans ce type de montage, attention à l’abus de droit fiscal.
Le but de la LLE n’est pas de pouvoir déduire le déficit de LLE du revenu fiscal du foyer fiscal, l’objectif est d’acquérir son cabinet avec des loyers défiscalisés que l’on se verse.

LIMITES DE LA LLE

La LLE est une activité assujettie à la TVA, ce qui est problèmatique pour un médecin puisque nous ne pouvons pas récupérer la TVA sur les loyers. La loi autorise cependant une « franchise en base de TVA » si le montant des recettes annuelles du loueur est inférieur à 34.400 pour 2021. Ce plafond permet de louer un ou deux cabinets avec un local pour un assistant médical mais ne permettra pas de créer un empire immobilier!!

INCONVÉNIENTS DE LA LLE

Le locataire possède la « propriété commerciale » et est inexpugnable, ce n’est pas un problème si vous êtes le locataire.
Lors d’une location à un confrère, en cas de désaccord le conseil de l’ordre organisera une médiation efficace, limitant les effets délétères des contestations abusives lors de la ruptures des baux commerciaux.
Le CO, familier de ce type de désaccord, veille à ce que les termes du contrat pallient sensiblement les difficultés ultérieures engendrées par les des associations « ratées’.

La LLE est soumise aux cotisations sociales.
Logiquement le médecin LLE devrait régler en principe un forfait à 17,2% puisque le médecin LLE n’est pas pas professionnel, mais l’URSSAF ne donne pas de réponse claire et de nombreux experts comptables s’accordent sur un assujettissement des bénéfices des LLE au SSI. Les charges sociales ne sont pas le problème puisque le résultat sera nul pendant au moins 15 voire 20 ans.
Des clarification pourraient être apportées tous les ans lors de la discussion loi de finance de la SS(LFSS).
Il existe un précédent récent dans la LM où certains LMNP, son considérés comme non professionnels par le les impôts et professionnels par l’URSSAF et ainsi soumis au SSI.

La plus value (PV) est imposée comme une PV professionnelle
Pendant de longues années les redevances ont été défiscalisées ce qui a permis au médecin d’acquérir son cabinet dans d’excellentes conditions, mais si il revend il devra rembourser en une fois une grande partie de ce qu’il a économisée. La question est de savoir si les besoins financiers sont plus prégnant en début ou en fin de carrière!.

A RETENIR

la LLE permet d’acquérir un cabinet dans d’excellentes conditions
le LLE est particulièrement adaptée à la location à la vacation
bien anticiper la PV de cession avec son expert comptable
l’activité doit être encadrée par un avocat fiscaliste
ne jamais oublier que quand on diminue un impôt souvent on en augmente un ou plusieurs autres

BIBLIOGRAPHIE

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