La création d’une SCI à l’IR était la règle, chez les médecins, pour acquérir leur cabinet, ils s’émerveillaient de pouvoir rembourser leur crédit avec des loyers qu’ils se versaient. L’évolution de la pratique médicale a remis en cause ce choix car de plus en plus de confrères souhaitent louer des bureaux à la vacation, la SCI à l’IR n’est pas adaptée à ce type d’exercice.
Contrairement au régime des revenus fonciers où le loyer après fiscalité ne permet jamais de rembourser le crédit, la LLE permet d’acquérir son cabinet avec un effort financier minimum.
Cet article vous présente les grands principes de la LLE, mais la concrétisation appartient aux professionnels familiers de cette structure peu répandue.
SCI à IR et location à la vacation.
Une SCI à l’IR ne peut proposer que des baux de location nue, il est compliqué avec ce type de bail de louer des locaux à la vacation ou plus généralement des locaux équipés.
Lorsque un médecin sous-loue à un confrère son bureau une matinée ou une journée, le Centre des Impôts peut qualifier cette location de LLE, activité commerciale interdite dans le cadre d’une SCI.
En théorie le centre des impôts pourrait basculer automatiquement la sci du bailleur de l’IR à l’IS. Il s’agit de l’assujettissement de plein droit à l’impôt sur les sociétés d’une SCI à l’IR qui effectue une activité commerciale.
Lors du basculement de la sci de l’IR à l’IS le contribuable subira :
– la double imposition des SCI à l’IS ( impôts des société et fiscalité des dividendes éventuellement reversés)
– calcul de plus-value au moment du basculement de l’IR à l’IS
– plus-value professionnelle lors de la revente.
AU TOTAL UNE CATASTROPHE FINANCIÈRE SI CE N’ÉTAIT PAS ANTICIPE.
Si ce type de sous-location est envisagé il faut faire rédiger le bail par un avocat spécialisé qui éventuellement demandera l’aval du CDI
CRÉER UNE LOCATION ÉQUIPÉE
Avant d’exercer l’activité de médecin loueur de local équipé, outre le signalement de cette activité commercials à l’ordre des médecins, il est nécessaire de valider les 6 étapes suivantes :
- ÉTUDIER LA FAISABILITÉ
Il faut s’assurer que le règlement de copropriété autorise à la fois une activité libérale (exercice médical) et activité commerciale (location équipée).
On vérifiera que le local est classé commercial à la mairie et qu’il est aux normes pour l’accessibilité médicale. - réaliser une simulation comptable intégrant l’achat avec aménagements, déduction des amortissements et horizon de revente.
Cette étape décisive permet d’évaluer précisément l’intérêt du montage - prévoir un emprunt bancaire avec une banque habituée à ce dispositif. La LLE n’étant pas fréquente certains établissements risquent d’être frileux
- créer l’activité de LLE, la déclarer aux impôts et s’inscrire à la Cotisation Foncière des Entreprises,
- établir les projets de baux de location, les soumettre au conseil de l’ordre pour validation
- Choisir les bons interlocuteurs, pour finaliser votre activité de LLE.
RISQUES DE LA LOCATION ÉQUIPÉE
La location équipée permet de défiscaliser les loyers que le médecin se verse.
Ce n’est pas une niche fiscale, il s’agit d’une activité commerciale banale avec une fiscalité au régime réel simplifié.
Il faut rester vigilant, ne pas commettre d’erreurs de ventilation des charges comptables en déduisant de ses BNC des charges imputables à la structure de location équipée.
Le contrat de location doit stipuler toutes les services offerts aux locataires permettant de catégoriser le bail en contrat de location de locaux équipés.
Un manquement à ces obligations entraînera la remise en cause du régime des BIC et d’importantes pertes financières voire des sanctions.
L’avocat et l’expert comptable vous guideront et aideront dans vos formalités.
En cas de doute l’avocat pourra rédiger avec le médecin un rescrit abus de droit qui sécurisera le montage.
A RETENIR
- Toutes ces mises en garde ne doivent pas effrayer il suffit d’être vétilleux et surtout conseillé par des professionnels familiers de cette structure.
- le statut de LLE est particulièrement favorable pour acquérir son cabinet dans d’excellentes conditions, mais vous ne créez pas un empire immobilier
- en fonction des aspirations patrimoniales plusieurs structures juridiques sont possibles, la meilleur comme toujours est celle qui répond à vos objectifs
- soyez patients si vous n’avez pas tout compris nous allons dans la prochaine lettre d’information étudier des cas pratiques.
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