Dans un groupe médical 3 confrères, Jean Gilles et Raphaël, investissent dans un immeuble locatif. Les trois confrères ont acheté chacun un appartement de 45 m2 pour un montant de 150.000€ avec un crédit total.
L’opération se déroule en mai 2022 , ils empruntent chacun 150.000 € avec un taux d’intérêt fixe à 1,2 %, réalisent 18.000€ de travaux, règlent 12.000 € de frais de notaire.
Le flux de trésorerie après impôt est la somme restante du montant des loyers après déduction de tous les frais. Le flux de trésorerie ou « cash-flow » après impôt est disponible pour rembourser le crédit.
Jean et Gilles louent leur bien en meublé classique avec un bail d’un an, Raphaël loue son bien en location saisonnière classée.
Jean qui ne veut pas s’ennuyer, a choisi le micro Bic. Il inscrira tous les ans dans sa 2042 C pro en 5ND le montant de ses loyers, l’administration fiscale calcule son impôt (TMI de 30% pour Jean) et son prélèvement social (17,2%) après un abattement de 50%. Son flux de trésorerie annuel après impôt est négatif de 915 € par an. Jean paiera ces 915 € par an pendant 20 ans à partir de son patrimoine professionnel. Si l’on estime que impôts et charges sur le travail représentent 80%, Jean en 20 ans devra réaliser 4880 consultation pour payer son bien.
| recettes mensuelles | 1100 € |
| recettes annuelles | 13.200 € |
| charges foncières | -3500 € |
| Amortissements | 0 |
| Impôts | -3115 € |
| Remboursement de capital | – 7500 € |
| Comptable et AGA | 0 |
| Flux de trésorerie avant Impôts | 2.200 € |
| Flux de trésorerie après impôts | – 915 € |
| recettes mensuelles | 1100 € |
| recettes annuelles | 13.200 € |
| charges foncières | -3500 € |
| Amortissements | -7250 € |
| Impôts | 0 € |
| Remboursement de capital | – 7500 € |
| Comptable et AGA | – 500 € |
| Flux de trésorerie avant Impôts | 1.700 € |
| Flux de trésorerie après impôts | 1.700 € |
Raphaël comme Jean a choisi le micro Bic mais il opte pour la location saisonnière et non la location meublée classique.
Il fait classer son appartement, il bénéficie ainsi d’un abattement de 71% sur les loyers. Ce choix lui permet d’obtenir un flux de trésorerie annuel de 4536 € et de bénéficier de la simplicité du micro Bic. Il fait un choix très rentable mais il doit gérer une location saisonnière, ce qui n’est pas de tout repos!
| recettes mensuelles | 1500 € |
| recettes annuelles | 18.000 € |
| charges foncières | -3500 € |
| Amortissements | 0 |
| Impôts | -2.464 € |
| Remboursement de capital | – 7500 € |
| Comptable et AGA | 0 |
| Flux de trésorerie avant Impôts | 7.000 € |
| Flux de trésorerie après impôts | 4.536 € |
Fabien a rejoint le groupe médical en avril 2023, il est alléché par l’investissement de ses confrères, alors que justement il existe un appartement à vendre dans les mêmes conditions que pour ses confrères et dans le même immeuble.
Comme Jean il réalisera de la location meublée classique au micro Bic, mais avec des taux d’intérêts à 4%, ce n’est plus le même paradigme, Jean pour financer son bien remettait 77€/mois alors que Fabien devra abonder de 352 €/mois du fait des conditions de crédit dégradées.
| recettes mensuelles | 1.100 € |
| recettes annuelles | 13.200 € |
| charges foncières | -6.800 € |
| Amortissements | 0 |
| Impôts | – 3.115 € |
| Remboursement de capital | – 7500 € |
| Comptable et AGA | 0 |
| Flux de trésorerie avant Impôts | 1.100 € |
| Flux de trésorerie après impôts | – 4.215 € |
On retiendra :
- le micro bic est d’autant plus favorable qu’il y a peu de frais.
- le réel est d’autant plus favorable que les charges et amortissements sont élevés En 2022 un bien avec des taux de crédits faibles et peu de travaux, le micro Bic était envisageable. Depuis la multiplication par trois des taux de crédit le réel est le meilleur choix.
- le régime réel est souvent plus intéressant que le micro Bic mais il faut que le gain soit notable, la tenue de la comptabilité et la déclaration étant plus compliquées que la déclaration fiscale du micro Bic
- le choix d’exploitation influe sur les flux de trésorerie, le classement d’un meublé de tourisme permet de n’être fiscalisé que sur 29% des loyers
- toujours faire réaliser des simulations par un expert comptable, dans les exemples exposés Fabien et Jean achètent le même bien au même prix avec une stratégie de location identique mais avec des taux d’emprunt différents. Vous ne devez pas investir dans un concept vanté par un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) vous devez décider ce que vous êtes prêt à payer pour acquérir un patrimoine immobilier.
- la location saisonnière est plus favorable financièrement que la location meublée classique mais beaucoup plus contraignante
QUESTIONS RÉPONSES
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