Nous terminons notre cycle d’articles sur la location de locaux équipés.
Dans les cas précédents nous avions mis en évidence que le choix de la structure et du régime fiscal conditionnait la pertinence du projet.
Outre la fiscalité, pour un investissement immobilier avisé il faut tenir compte de la conjoncture économique et immobilière.
Influence de la fiscalité
Le régime fiscal des sociétés comme SARL, SAS est stable dans le temps, afin que les entreprises européennes bénéficient de visibilité pour leurs choix d’implantation géographiques .
Certes, on a pu noter des exceptions temporaires, pendant plusieurs années l’Irlande et d’autres pays ont accueilli des entreprises américaines avec une fiscalité attractive sur l’ impôt sur les sociétés (IS) mais régimes de faveur ponctuels disparaissent au fil du temps. Les pays harmonisent inexorablement leur fiscalité et la pérennité de celle-ci.
L’IS est devenu un impôt international stable et le modifier risque de faire perdre
confiance aux investisseurs internationaux.
L’ IS est orienté à la baisse en France, l’ IS a été créé en 1948 avec un taux de 50%, le taux n’a fait que diminuer pour atteindre en 2024, 15% en dessous de 42.500 € de bénéfice p et 25% au dessus.
Dans certains cas précis il est possible d’opter pour des régimes plus favorables mais plus compliqués comme la SARL de famille ou l’EURL, mais il faut être bien accompagné car si vous économisez de l’impôt les ordinateurs de Bercy veillent.
Le praticien doit être en mesure de comprendre et choisir ce que le banquier ou le conseil en gestion de patrimoine propose, sinon l’économie de fiscalité ne va pas dans votre poche mais dans celle du conseil.
Influence de la conjoncture économique
Dans nos exemples précédents les confrères qui avaient investi dans l’achat d’appartement boulevard saint germain ont fait une bonne affaire. Les gigantesques plus values sont réelles, mais ce miracle ne se passe qu’une fois dans l’existence d’un professionnel de santé et régulièrement pour un marchand de biens.
Actuellement les honoraires de praticiens ne permettent plus d’investir dans de vastes appartements du centre d’une grande agglomération, on accède seulement dans ces quartiers à la location à la vacation à prix d’or auprès d’investisseurs.
Ces bailleurs ne sont pas pressés de nous louer car nous ne sommes pas assujettis à la TVA, ils préféreront des cabinets d’avocats non assujettis à la TVA, avec des perspectives de chiffre d’affaire plus important.
Il est à noter en plus que le conseil national de l’ordre (CNOM) impose pour toute nouvelle installation une conformité handicapée interdisant l’acquisition de nombreux appartements à la revente.
Signalons les efforts du CNOM qui propose en 2024 un projet de loi pour contrer la financiarisation de la médecine dans les cabinets médicaux en excluant de manière rétro-active les financiers. Cette prise de position devrait favoriser la LLE gérée par les praticiens.
Influence de la conjoncture immobilière
La conjoncture immobilière est compliquée pour les français avec la remontée des taux d’intérêts en 2022, mais ce peut-être une opportunité pour l’installation des médecins.
Les prix de l’immobilier commercial baissent, pour les maisons médicales avec des praticiens non remplacés mais également pour les commerces de proximité du fait de la concurrence de la vente en ligne.
Le nombre de praticiens formés va augmenter progressivement, ces maisons médicales, ces magasins abandonnés deviennent des opportunités pour de la LLE.
Les financiers l’ont compris mais le CNOM également et ce dernier veillent à ce que se soit prioritairement les praticiens qui reprennent ces structures.
Les taux d’intérêts ne sont pas un obstacles puisque intérêts déduits des bénéfices pour un médecin un taux de 5% ne revient qu’à peine à 2% .
Les médecins investisseurs peuvent offrir des conditions d’exercice déontologiques à des confrères souhaitant exercer à la vacation .
Les médecins ne doivent pas une fois de plus être les dindons de la farce, nous avons la possibilité de gérer notre immobilier professionnel et surtout notre indépendance. La LLE est une voie royale pour répondre à cet objectif même si comme nous l’avons indiqué précédemment ce ne sera pas pour bâtir un empire immobilier.
Dans le dernier article bonus de conclusion nous interrogerons une avocate fiscaliste spécialisée dans le monde médicale.